Direitos do inquilino: o que a lei garante a quem mora de aluguel

Os direitos do inquilino estão numa lei só, e ela vale até sem contrato

A lei é a 8.245 de 1991, a Lei do Inquilinato, e ela vale para o contrato escrito, para o verbal e para quem nunca assinou nada: o STJ escreve que as normas dela "também se aplicam aos contratos informais ou verbais". O que muda sem contrato escrito é a prova do que foi combinado, e não o direito.

O Código do Consumidor não entra aqui.

O STJ fixou, em tese repetida desde 2012, que "o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locatícios regidos pela Lei n. 8.245/91". Ou seja, o que protege o inquilino não é o CDC, é a lei própria, que tem regras mais favoráveis a ele do que se imagina, e algumas contra ele. A tabela junta as situações e a página onde cada uma está.

Guarde a tabela.

As três primeiras linhas são as brigas de todo mês; as outras têm página própria.

O dono pediu o imóvel: quanto tempo você tem depende do contrato que assinou

O prazo para sair quando o proprietário pede o imóvel tem duas respostas, e a lei separa pelo prazo do contrato.

Contrato escrito de 30 meses ou mais: acabou o prazo, acabou o contrato, sem aviso. Se você ficou mais de 30 dias no imóvel sem o dono se opor, a locação vira por prazo indeterminado, e aí ele pode pedir o imóvel a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupação. É a chamada denúncia vazia, do artigo 46.

Contrato de menos de 30 meses, ou verbal: acabou o prazo, o contrato continua por prazo indeterminado, e o dono só retoma nos casos do artigo 47. O mais comum deles, com os requisitos e a multa de quem mente, está em despejo para uso próprio.

São cinco: falta de pagamento ou infração, fim do emprego a que a moradia estava ligada, uso próprio ou de cônjuge, pai, mãe ou filho que não tenha imóvel, obra licenciada que aumente a área em 20%, ou locação que já dure mais de cinco anos.

O STJ fechou a porta do atalho.

Em 2018, a Terceira Turma julgou improcedente o despejo de um dono que somou um contrato de seis meses a dois aditivos de um ano para chegar aos 30 meses: o prazo "deve corresponder a um único contrato", e quem faz contrato curto "deve aguardar o prazo de cinco anos para denunciá-lo sem justificativa".

Durante o prazo do contrato, o dono não pede o imóvel.

O artigo 4º é seco: "não poderá o locador reaver o imóvel alugado". O pedido antes do término do contrato não tem base na lei, salvo os casos do artigo 9º, e aluguel atrasado é um deles.

Quero sair antes do prazo: a multa é proporcional, e às vezes não existe

O mesmo artigo 4º dá ao inquilino o que nega ao dono: você pode devolver o imóvel antes do fim, "pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato". Ou seja, a multa de três aluguéis de um contrato de 30 meses, se você sai no mês 20, vale um terço.

Se o contrato não fixa multa, o juiz fixa.

A conta com exemplos, a multa de três aluguéis, o contrato vencido e o que o STJ decidiu sobre a loja de shopping estão em multa por quebra de contrato de aluguel.

Sem multa nenhuma em um caso: transferência pelo empregador, público ou privado, para trabalhar em outra cidade, avisando por escrito com 30 dias de antecedência.

Em contrato por prazo indeterminado, não há multa: o artigo 6º pede aviso por escrito com 30 dias. Sem o aviso, o dono pode cobrar um mês de aluguel e encargos.

Se a imobiliária está cobrando a multa inteira de um contrato que você cumpriu em boa parte, mande o contrato pelo WhatsApp. A conversa inicial serve para refazer a conta.

O aluguel subiu: só uma vez por ano, e só pelo índice do contrato

Aumentar o aluguel todo ano e aumentar no valor que quiser são coisas diferentes: a primeira o proprietário pode, a segunda não.

Todo ano, sim, se o contrato tem cláusula de reajuste com índice. Menos que isso, não: a Lei 10.192 de 2001 diz que "é nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano".

No valor que quiser, não. O reajuste é o índice combinado, e a Lei do Inquilinato proíbe atrelar o aluguel ao salário mínimo ou a moeda estrangeira. Fora do índice, aumento só por acordo entre os dois, pelo artigo 18, ou por revisão judicial, que qualquer das partes pode pedir depois de três anos do contrato ou do último acordo, para ajustar o aluguel ao preço de mercado, pelo artigo 19.

Sem cláusula de reajuste, não existe aumento automático.

Existe a conversa e, depois de três anos, a revisão. A conta do reajuste, a diferença entre IGP-M e IPCA e o que fazer com um aumento fora do índice estão em reajuste de aluguel: como calcular e quando é abusivo.

Quem paga o quê: IPTU, condomínio, seguro contra fogo, taxa da imobiliária

A lei divide a conta em dois artigos, o 22 para o dono e o 23 para o inquilino, e a tabela é a tradução.

A linha que mais gera cobrança errada é a do condomínio: taxa extra de obra é extraordinária, e é do dono, mesmo que o boleto chegue no seu nome.

Vistoria, entrar na casa, cópia da chave, animais

Agora a vistoria. O dono pode fazer, e o artigo 23 obriga o inquilino a "permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora".

Resumindo, combinação prévia é a regra inteira: sem dia e hora marcados, não há dever de abrir a porta, e o artigo 22 obriga o dono a "garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel". Entrar sem avisar, com cópia da chave, é o contrário disso.

Visita de comprador entra na mesma regra: o inquilino deve admitir que o imóvel seja visitado por terceiros quando o dono quer vender, também com dia e hora combinados. Sobre animais, cópia da chave e a vaga de garagem, a lei do inquilinato não diz nada. O que decide é o contrato e, em prédio, a convenção do condomínio, que o inquilino é obrigado a cumprir pelo mesmo artigo 23.

Devolver o imóvel: no estado em que recebeu, menos o desgaste do uso, e a pintura entra aí

‘Inquilino tem que pintar a casa quando sair’ não tem artigo com essa palavra. O que a lei diz, no artigo 23, é "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal".

Ou seja, a pergunta certa é outra: como você recebeu? Se a vistoria de entrada diz pintura nova e você devolve com paredes marcadas além do uso normal, a pintura é sua; se você recebeu sem pintura nova, não deve entregar pintura nova.

Sem vistoria de entrada, o dono tem dificuldade de provar o estado anterior, e por isso o artigo 22 dá ao inquilino o direito de exigir, na entrega, "descrição minuciosa do estado do imóvel", com os defeitos existentes.

Peça essa descrição no primeiro dia.

É o documento que decide a devolução da caução no último.

Caução, fiador e seguro-fiança: uma garantia só, e a caução rende para você

O dono pode exigir garantia, mas o artigo 37 fecha a lista, caução, fiança, seguro-fiança ou cessão de fundo de investimento, e proíbe "sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato". Fiador e caução juntos: nulo.

A caução em dinheiro tem teto e destino: não pode passar de três meses de aluguel, fica em caderneta de poupança e os rendimentos são do inquilino quando ele levanta o valor. Como pedir de volta, e o que fazer quando a imobiliária não devolve, está em caução de aluguel.

Três cobranças são contravenção penal do locador, pelo artigo 43: exigir "quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos", exigir mais de uma garantia e cobrar aluguel adiantado. A exceção do adiantado é a locação sem garantia nenhuma, em que o dono pode pedir o pagamento até o sexto dia útil do mês que começa.

Sobre o fiador, duas coisas que o STJ decidiu contra ele: o único imóvel dele pode ser penhorado pela dívida do aluguel, pela Súmula 549, e ele continua respondendo depois da prorrogação do contrato mesmo sem assinar aditivo, no limite do aluguel original, até avisar por escrito que sai da fiança.

Preferência na venda, benfeitorias e o atraso do aluguel

Se o dono vai vender, você tem preferência para comprar nas mesmas condições, e ele tem de avisar com preço e forma de pagamento; a resposta é em 30 dias. Perdida a preferência, a indenização por perdas e danos existe; ficar com o imóvel só se o contrato estava averbado na matrícula 30 dias antes da venda, como o STJ exigiu em 2018.

Vendido o imóvel, o comprador pode pedir a saída com 90 dias, salvo se o contrato é por prazo determinado com cláusula de vigência averbada; o STJ aceita a cláusula não averbada quando o comprador sabia dela.

Benfeitoria necessária, a que evita que o imóvel se estrague, é indenizável mesmo sem autorização; a útil, só se autorizada; a de luxo, nunca. O contrato pode renunciar à indenização, e o STJ considera a cláusula válida, pela Súmula 335. Dá pra resumir: leia o contrato antes de reformar.

Se você atrasou, o dono pode entrar com o despejo, e a lei dá ao inquilino uma saída: pagar tudo, com multa, juros e honorários de 10%, em 15 dias depois da citação, e ficar. O passo a passo, do lado de quem deve e de quem cobra, está em ação de despejo por falta de pagamento e no guia do dono, inquilino não paga o aluguel.

Se você recebeu uma notificação e não sabe se o pedido cabe no contrato, mande a notificação e o contrato pelo WhatsApp. A conversa inicial diz o prazo que vale.

Onde reclamar, e o prazo

O Juizado de Pequenas Causas recebe a cobrança de caução, de multa cobrada a mais e de despesa que era do dono, até 40 salários mínimos, e a ação de despejo para uso próprio; o rito está em como funciona o Juizado de Pequenas Causas. Dano moral só entra quando há mais do que a briga do contrato, e o critério está em dano moral: quando cabe.

O prazo para cobrar aluguel e encargos, num sentido e no outro, é de três anos, pelo Código Civil, e o STJ o aplica à locação.

Resumindo o que cada regra resolve:

Se o seu caso está na coluna do meio e a imobiliária diz o contrário, mande o contrato pelo WhatsApp. A conversa inicial serve para isso.