Reajuste de aluguel: como calcular e quando é abusivo

Como funciona o reajuste de aluguel

O aluguel sobe uma vez por ano, pelo índice que está escrito no contrato.

Fora disso, só muda se você e o dono combinarem um valor novo, ou se um dos dois for à Justiça depois de 3 anos.

A regra do ‘uma vez por ano’ vem da Lei 10.192/2001, que considera nula "qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano" (art. 2º, § 1º). Ou seja, contrato que prevê aumento a cada seis meses não vale nessa parte.

O índice é escolhido no contrato, e os mais usados são o IGP-M e o IPCA. A Lei do Inquilinato só proíbe duas coisas: amarrar o aluguel ao salário mínimo ou ao dólar (art. 17). E deixa as partes livres para, de comum acordo, fixar novo valor ou mudar a cláusula de reajuste (art. 18).

Lembrando que de comum acordo quer dizer os dois. Um aviso da imobiliária dizendo que o índice mudou não é acordo.

Como calcular o reajuste de aluguel

A conta é uma multiplicação.

Você pega o aluguel atual e multiplica pela variação do índice acumulada nos 12 meses desde o último reajuste.

Numa conta de exemplo, com aluguel de R$ 1.500 e índice acumulado de 4,5% no período, o novo aluguel fica em R$ 1.500 × 1,045, que dá R$ 1.567,50.

O aumento foi de R$ 67,50.

O caminho mais seguro para chegar ao número certo é a Calculadora do Cidadão, do Banco Central, que corrige valores pelo IGP-M e pelo IPCA, entre outros índices. Você informa o valor, o índice e as datas, e ela faz a conta pelo "fator acumulado do índice de referência". É de graça e é a mesma conta que a imobiliária deveria fazer.

Agora, compare o resultado com o boleto. Se o aumento do boleto for maior do que o da calculadora com o índice do contrato, alguma coisa está errada, e vale pedir a memória de cálculo por escrito.

IGP-M ou IPCA: qual a diferença

São dois índices de inflação, calculados por instituições diferentes e de jeitos diferentes, e por isso andam em ritmos diferentes.

O IGP-M é da Fundação Getulio Vargas. Ele mistura três índices de preços: 60% de preços ao produtor, 30% de preços ao consumidor e 10% do custo da construção civil, com coleta "entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência". Como a maior parte dele é preço ao produtor, ele pode subir bem mais que a inflação do dia a dia, e já ficou até negativo.

O IPCA é do IBGE e mede a inflação do que as famílias compram no varejo, as famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos. Por isso ele mede o custo de vida no varejo, e não o preço no atacado.

O índice do mês sai no site de cada instituição, e a Calculadora do Cidadão já traz os números atualizados. Para o reajuste de 2026, use o acumulado dos 12 meses anteriores ao mês de aniversário do seu contrato.

Quando o reajuste é abusivo

O reajuste passa da conta quando contraria o contrato ou a lei. Na experiência do escritório, os casos que mais aparecem são estes: aumento antes de completar 12 meses do último, índice diferente do que está no contrato, percentual "arredondado para cima" pela imobiliária, e aluguel corrigido pelo salário mínimo, o que a lei proíbe.

Tem também o aumento para ‘o valor de mercado’ no meio do contrato. Sem acordo, isso não é reajuste: é revisão, e ela tem caminho próprio, explicado mais abaixo.

Quando o contrato não diz índice nenhum, na leitura do escritório o caminho é negociar o índice por escrito, porque a lei não escolhe um no lugar das partes. Se o dono impuser um aumento sem base, é caso de conversar com um advogado antes de pagar.

Se o seu aumento parece fora da conta, mande o contrato e o boleto pelo WhatsApp e a gente confere o cálculo.

O IGP-M disparou: dá para trocar pelo IPCA?

Dá, mas só em caso excepcional, e por decisão do juiz quando não há acordo.

Na pandemia, o IGP-M subiu muito acima do IPCA e muitos inquilinos pediram a troca.

O Superior Tribunal de Justiça deixou claro que a troca não é automática: a revisão pela pandemia "não decorre automaticamente desse evento" e exige prova de desequilíbrio no contrato (AREsp 2.492.373, de 2026). Em outro caso do mesmo ano, a Quarta Turma manteve a troca do IGP-M pelo IPCA e registrou que a jurisprudência admite a substituição "em hipóteses excepcionais", diante de "alteração extraordinária e imprevisível das circunstâncias" (AREsp 2.708.685).

Na prática, o caminho mais curto continua sendo o acordo: a lei deixa locador e inquilino mudarem o índice juntos, a qualquer tempo (art. 18).

IGP-M negativo: o aluguel baixa?

Em regra, não abaixo do valor atual.

Numa decisão individual de 2018, um ministro do Superior Tribunal de Justiça registrou que a deflação entra na conta do reajuste, mas que, "em havendo redução no cálculo final, será mantido o valor nominal do contrato" (EDcl na DESIS no REsp 1.608.991).

Ou seja, com IGP-M negativo no acumulado, o aluguel fica igual, sem aumento. A diferença negativa não vira desconto.

Revisional de aluguel: o que muda depois de 3 anos

Depois de 3 anos de contrato, ou de 3 anos desde o último acordo de valor, qualquer dos dois pode entrar com a ação revisional, que é o pedido para o juiz ajustar o aluguel ‘ao preço de mercado’ (Lei do Inquilinato, art. 19). Isso vale para subir e para descer: o Superior Tribunal de Justiça decidiu que "também o locatário poderá manejá-la a cada três anos" (REsp 1.193.926).

Durante o processo, dá pra pedir ao juiz um aluguel provisório. Se quem pede é o dono, o provisório não passa de 80% do valor pedido; se quem pede é o inquilino, não fica abaixo de 80% do aluguel atual (art. 68, II). E o mais importante, qualquer acordo que aumentou o aluguel no meio do caminho reinicia a contagem dos 3 anos, mesmo que o valor não tenha chegado ao de mercado (REsp 264.556).

A revisional tem rito próprio e não corre no Juizado de Pequenas Causas. Pelos enunciados dos juízes dos Juizados, as ações de procedimento especial não são admitidas lá (Enunciado 8 do Fonaje).

Se o seu contrato já passou dos 3 anos e o aluguel ficou fora do mercado, conte o caso pelo WhatsApp.

Quando o dono quer o imóvel de volta, e não rever o valor, o caminho é outro: despejo para uso próprio.

Paguei reajuste a mais: como recebo de volta?

Quem recebeu o que não era devido tem de devolver, pelo Código Civil (art. 876). Então o que foi pago acima da conta certa pode ser cobrado de volta, com correção.

A devolução em dobro do Código de Defesa do Consumidor não vale aqui, porque o Superior Tribunal de Justiça entende que a lei do consumidor não se aplica ao aluguel regido pela Lei do Inquilinato (AgRg no AREsp 101.712). O dobro do Código Civil é outra regra: depende de o dono cobrar na Justiça o que já tinha recebido, e de má-fé (AgRg no AREsp 725.967).

Para valores menores, a cobrança da diferença cabe no Juizado de Pequenas Causas, que aceita causas de até 40 salários mínimos (Lei 9.099/1995, art. 3º, I). Os outros direitos de quem mora de aluguel estão em direitos do inquilino, e a multa para sair antes do prazo, em multa rescisória do aluguel.

Resumindo:

Se você recebeu um aumento e não sabe se ele está certo, chame no WhatsApp com o contrato e o último boleto. A conversa inicial serve pra isso.