Multa por quebra de contrato de aluguel: quando paga e quando não

Multa por quebra de contrato de aluguel: o que diz a Lei do Inquilinato

A regra está no artigo 4º da Lei 8.245, de 1991. Durante o prazo do contrato, o dono não pode pedir o imóvel de volta. O inquilino pode devolvê-lo, "pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato", e, se o contrato não fixou multa, vale a que o juiz estipular.

Ou seja, a lei não manda pagar a multa inteira.

Ela manda pagar a parte da multa que corresponde ao tempo que faltava. A palavra ‘proporcional’ entrou no artigo em 2009, pela Lei 12.112, e foi mantida pela Lei 12.744, de 2012. Quem cumpriu quase todo o contrato paga quase nada; quem saiu no começo paga quase tudo.

A lei também não diz que a multa é de três aluguéis. Esse número vem do contrato, e é por isso que a primeira coisa a fazer é abrir o contrato e achar a cláusula.

Multa rescisória do aluguel: como calcular a multa proporcional

A conta cabe numa linha.

Multa do contrato × meses que faltavam ÷ meses do contrato.

Dá pra fazer a conta em casa, com o contrato na mão.

Guarde a tabela antes de ler a cobrança.

A lei não diz se a conta é feita em meses ou em dias. Quando a saída cai no meio do mês, vale olhar o que o contrato diz sobre isso antes de aceitar o valor.

E há um detalhe que pesa no bolso. Em 2016, o 3º Juizado Especial Cível de Brasília julgou o caso de um contrato de 30 meses com multa de três aluguéis. A imobiliária reduziu a multa pelo tempo cumprido, e o juiz manteve. Mas ela tinha cobrado também o aluguel de mais quinze dias depois da entrega das chaves, para ‘fechar os 30 dias’, e o juiz tirou essa parte: o contrato já previa a multa pela saída antecipada.

Multa de 3 aluguéis é legal? Quando a multa é abusiva

A resposta sobre o valor combinado está em dois artigos do Código Civil.

O artigo 412 diz que a multa não pode passar do valor da obrigação principal. O artigo 413 manda o juiz reduzir a multa, de forma equitativa, quando a obrigação foi cumprida em parte ou quando o valor é manifestamente excessivo, olhando a natureza e a finalidade do negócio.

A lei não proíbe os três aluguéis.

O que ela proíbe é cobrá-los inteiros de quem já cumpriu parte do contrato. Nenhuma das decisões citadas aqui declarou abusiva, em si, a multa de três aluguéis; o que as decisões fazem é reduzi-la pelo tempo cumprido. Agora, uma multa muito acima disso, como dez ou doze aluguéis num contrato residencial comum, é o que se discute pelo "manifestamente excessivo" do artigo 413, e quem decide o corte é o juiz.

E o corte nem sempre é matemático.

Em 2018, no REsp 1.353.927, o STJ julgou a devolução de uma loja de shopping após 14 dos 36 meses do contrato, com multa de seis aluguéis. O Tribunal de São Paulo tinha feito a conta proporcional e chegado a 2,34 aluguéis. O STJ disse que a redução do artigo 413 segue a equidade, que "não se confunde com a imposição de proporcionalidade matemática", e fixou quatro aluguéis, pelo prejuízo que uma loja vazia causa ao shopping inteiro.

Se a imobiliária está cobrando a multa inteira, ou uma multa que passa de três aluguéis, mande o contrato e a cobrança pelo WhatsApp. A conversa inicial refaz a conta.

Sair do aluguel antes do prazo sem pagar multa

Sair sem multa tem três respostas na lei.

A transferência de emprego é a única dispensa escrita no artigo 4º. O parágrafo único livra da multa quem devolve o imóvel porque o empregador, privado ou público, o transferiu para trabalhar em outra localidade, diferente da do início do contrato. A condição é avisar o dono por escrito com pelo menos trinta dias de antecedência. Sem o aviso escrito, a dispensa não está garantida pela letra da lei.

O acordo é a segunda. O artigo 9º, inciso I, permite desfazer a locação por mútuo acordo, e aí a multa é a que as partes combinarem, inclusive nenhuma. Por isso vale a pena propor a saída por escrito, com data, antes de simplesmente devolver as chaves.

A culpa do dono é a terceira. O mesmo artigo 9º permite desfazer a locação por infração legal ou contratual, e o dono que não faz os consertos que a lei põe na conta dele descumpre a lei.

Quem sai por isso discute a multa, e a prova é o que decide: no caso de Brasília de 2016, o inquilino alegou vizinhança perigosa, não provou, e pagou. O que o dono tem de consertar, e como documentar, está em problema no imóvel alugado.

Se você foi transferido pelo trabalho ou quer propor a saída por acordo, mande o contrato e a carta da empresa pelo WhatsApp. A conversa inicial diz o que escrever no aviso.

Contrato vencido ou por prazo indeterminado: aviso de 30 dias, sem multa

O contrato por prazo indeterminado leva ao artigo 6º.

A multa do artigo 4º existe "durante o prazo estipulado". Terminado o prazo, se você continua no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do dono, o contrato se prorroga por prazo indeterminado, pelo artigo 46, § 1º, no residencial de 30 meses ou mais, pelo artigo 47, no residencial mais curto, e pelo artigo 56, no comercial.

Nesse contrato não há prazo a descumprir, e por isso a lei troca a multa pelo aviso. O artigo 6º pede aviso por escrito com trinta dias de antecedência. Sem o aviso, o dono pode cobrar um mês de aluguel e encargos, e só isso.

Lembrando: a cláusula de multa continua escrita no contrato prorrogado, mas ela se refere a um prazo que já passou.

E quando é o dono que quer o imóvel antes do prazo?

Aqui a pergunta se inverte.

O começo do artigo 4º é para o dono: durante o prazo do contrato, ele ‘não poderá’ reaver o imóvel. Fora os casos do artigo 9º, que são o acordo, a infração, a falta de pagamento e as reparações urgentes exigidas pelo Poder Público, o dono espera o fim do prazo.

E a retomada, quando cabe, é por ação de despejo, pelo artigo 5º. Em 2022, no REsp 1.906.869, o relator no STJ registrou que a mesma sanção pode ser aplicada ao locador, "observadas as mesmas circunstâncias e as demais condições contratuais".

Quando e como o dono pode pedir o imóvel para morar nele, e o risco de mentir sobre isso, estão em despejo para uso próprio.

Despejo também gera multa, e o fiador responde

Nesse mesmo REsp 1.906.869, de 2022, a Terceira Turma do STJ decidiu que a multa compensatória é devida mesmo quando a devolução do imóvel não foi escolha do inquilino, mas consequência do despejo por falta de pagamento. O fiador, se a garantia não foi extinta, responde junto.

Na prática, o inquilino despejado paga os aluguéis atrasados, a multa pela saída antes do prazo e os efeitos da mora, e o fiador também. O caminho do despejo está em ação de despejo por falta de pagamento.

Imóvel comercial e loja em shopping

No aluguel comercial, há duas diferenças.

A regra do artigo 4º vale também para o comercial, mas a redução pelo artigo 413 pode ser menor que a conta proporcional, como o STJ decidiu no caso do shopping.

E existe um contrato em que a regra é outra: o do imóvel construído ou reformado sob medida para o inquilino, que o artigo 54-A chama de locação não residencial com prévia aquisição, construção ou reforma substancial. Nele, a multa pela saída antecipada é a combinada, e o limite é a soma dos aluguéis que faltavam até o fim do contrato. O próprio artigo 4º abre essa exceção.

Resumindo:

A devolução da caução, que anda junto com a saída, está em caução de aluguel, e os outros direitos de quem mora de aluguel estão em direitos do inquilino.

Se você vai sair do imóvel antes do prazo e quer saber quanto é a multa de verdade, mande o contrato e a data de saída pelo WhatsApp. A conversa inicial serve para isso.