Ação de despejo por falta de pagamento: como funciona

Precisa notificar o inquilino antes de entrar com a ação?

Não precisa. Quando o aluguel tem data para vencer, o atraso já coloca o inquilino em mora sozinho, sem aviso, e a ação pode ser proposta a partir daí.

É o que diz o art. 397 do Código Civil: a obrigação com vencimento marcado "constitui de pleno direito em mora o devedor". A Lei do Inquilinato, que é a Lei 8.245/91, completa a conta no art. 23, I: sem data no contrato, o aluguel vence até o sexto dia útil do mês seguinte. O que o inquilino pode fazer nesse processo, inclusive pagar tudo em 15 dias e ficar, está em direitos do inquilino.

Quem chega a esta página normalmente já cobrou por mensagem, já ouviu promessa e já viu o mês virar sem depósito. A notificação por escrito continua valendo a pena, e por outro motivo: ela documenta a data em que você cobrou, corta a alegação de que o inquilino não sabia e, em parte dos casos, resolve antes do processo.

Ou seja, notificar é escolha de estratégia, e não requisito da ação.

A lei exige aviso prévio em outras situações da locação, por exemplo quando o fiador pede para sair e o dono quer nova garantia em trinta dias, pelo art. 40, parágrafo único, ou para encerrar uma locação por prazo indeterminado sem culpa do inquilino, que pede denúncia por escrito com trinta dias para sair, pelo art. 57.

A falta de pagamento não está nessa lista.

Quantos meses de atraso são necessários?

Um. A lei fala em "falta de pagamento do aluguel e demais encargos", no art. 9º, III, e não fixa número de meses. O primeiro aluguel vencido e não pago já autoriza a ação, e o mesmo vale para condomínio e IPTU quando o contrato coloca essas contas do lado do inquilino.

Na prática, muita gente espera acumular dois ou três meses antes de procurar um advogado, e cada mês de espera entra na conta: o aluguel que não entrou, o condomínio que o síndico cobra do proprietário, o IPTU lançado no nome do dono, a água e a luz quando estão no nome dele, e o imóvel que não pode ser alugado para outra pessoa enquanto o processo não termina.

A dívida continua crescendo até a saída, e quanto maior ela fica, menor a chance de receber tudo no fim.

O que a petição precisa ter para ser recebida

O documento que abre o processo se chama petição inicial, e no despejo por falta de pagamento ela tem um item obrigatório que não existe na maioria das ações: o cálculo discriminado do débito. O art. 62, I, manda apresentar, junto com a inicial, a conta do que está em aberto, mês a mês, com os encargos.

Sem ela o juiz manda emendar antes de qualquer outra coisa.

Agora o pedido. Dá pra pedir só a retomada do imóvel, ou pedir a retomada e a cobrança dos aluguéis no mesmo processo, que é o que o art. 62, I, autoriza. Pedindo os dois, o inquilino é citado para o despejo, e o inquilino e o fiador, se houver, para a cobrança.

O valor da causa segue uma regra fixa: doze meses de aluguel, pelo art. 58, III, seja qual for o tamanho do atraso. Num aluguel de R$ 1.500,00, por exemplo, o valor da causa é R$ 18.000,00, e é sobre esse número que as custas do estado são calculadas. A ação corre na comarca onde fica o imóvel, salvo se o contrato elegeu outro foro, pelo art. 58, II.

Se você está com o contrato em mãos e não sabe se pede a liminar, a cobrança ou os dois, mande a sua situação pelo WhatsApp. A conversa inicial serve para entender o caso e montar o pedido certo.

Do protocolo à citação: o começo do processo

Protocolada a petição, o juiz faz a primeira leitura. Havendo pedido de liminar e contrato sem fiador, caução ou seguro, é nesse momento que ele decide a desocupação em quinze dias, mediante caução de três aluguéis paga por você, pelo art. 59, § 1º, IX. Os requisitos e as armadilhas dessa liminar estão em inquilino não paga o aluguel: o que o dono do imóvel pode fazer.

Agora a citação, que é o ato pelo qual o inquilino recebe oficialmente a ação. Quando o contrato autoriza, ela pode ir pelo correio, com aviso de recebimento, pelo art. 58, IV. Fora disso, seguem as formas do Código de Processo Civil, que desde 2021 dá preferência ao meio eletrônico, no art. 246. O prazo do inquilino só começa a correr quando a citação é juntada ao processo, pelo art. 231.

Citado, ele tem quinze dias para escolher entre três saídas: pagar tudo e ficar, se defender, ou sair.

O pagamento que salva a locação está no art. 62, II, e cobre os aluguéis vencidos até o depósito, a multa do contrato, os juros, as custas e honorários de dez por cento. Quem já usou essa saída nos vinte e quatro meses anteriores não pode usar de novo, pelo parágrafo único do mesmo artigo. A defesa segue o prazo de quinze dias do art. 335 do CPC.

O processo não para nas férias forenses, pelo art. 58, I. E os aluguéis que vencerem durante a ação precisam ser depositados em juízo mês a mês, pelo art. 62, V, e você pode levantar cada depósito quando não houver discussão sobre o valor.

O STJ levou isso a sério em 2026: no REsp 2.225.450, a Terceira Turma manteve o despejo de um inquilino que pagou o que devia antes da citação, mas continuou atrasando os aluguéis durante o processo, sem depositar nada em juízo.

A partir daqui o processo anda para a sentença.

Sentença, prazo para sair e mandado de despejo

Julgada procedente a ação, o juiz manda expedir o mandado de despejo.

O prazo padrão para desocupação voluntária é de trinta dias, mas no despejo por falta de pagamento ele cai para quinze, porque o fundamento é o art. 9º, e o art. 63, § 1º, b, reduz o prazo exatamente nesses casos.

Vencido o prazo, o despejo é feito pelo oficial de justiça, "se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento", como diz o art. 65. Os móveis que ficarem vão para um depositário. Ou seja, quem executa a saída é a Justiça, e não o proprietário: trocar fechadura ou cortar a luz por conta própria expõe você a responder por isso.

O inquilino pode recorrer, mas o recurso não segura o despejo, porque o art. 58, V, dá a ele efeito somente devolutivo. E a execução provisória, que é cumprir a sentença enquanto o recurso corre, não exige caução quando o despejo se funda no art. 9º, pelo art. 64. Nas outras hipóteses de despejo a caução vai de seis a doze meses de aluguel.

Aqui, não. É um dos pontos em que a lei pesa a favor do dono do imóvel.

Tendo pedido a cobrança junto, a execução do dinheiro pode começar antes mesmo da saída, pelo art. 62, VI. E se o inquilino abandonar o imóvel no meio do processo, o art. 66 permite que você retome a posse sem esperar a sentença.

Quanto tempo demora, do começo ao fim

A lei fixa o prazo de cada etapa, e não o total. O que estica o processo é o intervalo entre uma etapa e outra, que depende da vara, da facilidade de encontrar o inquilino para a citação e de haver ou não defesa. A tabela mostra o que está escrito.

Somando só os prazos da lei, o caminho é curto.

O que separa esse caminho do calendário real é o tempo de cartório e de pauta, e isso muda de comarca para comarca.

No Juizado de Pequenas Causas os prazos são outros, e o despejo por falta de pagamento não corre lá, porque a Lei 9.099 só admite no Juizado o despejo para uso próprio. A comparação de duração está em quanto tempo demora um processo no Juizado.

Se o seu processo já começou e travou em alguma dessas etapas, mande a sua situação pelo WhatsApp com o número do processo. Dá pra dizer em que ponto ele está e o que falta.

Sem contrato escrito, dá para despejar?

Dá. A Lei do Inquilinato aceita a locação "ajustada verbalmente ou por escrito", no art. 47, e a locação verbal corre por prazo indeterminado, podendo o imóvel ser retomado nos casos do art. 9º, que incluem a falta de pagamento; o outro caminho do contrato prorrogado, o despejo para uso próprio, tem rito e prazos diferentes. O que muda é a prova: sem papel assinado, a existência do aluguel e o valor dele se demonstram por comprovantes de transferência, recibos, mensagens e testemunhas.

Existe um efeito que muita gente não espera. Contrato de boca raramente tem fiador, caução ou seguro, e o art. 59, § 1º, IX, concede a liminar de desocupação justamente quando o contrato está "desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada". A locação verbal sem garantia se encaixa nessa hipótese, desde que você preste a caução de três meses.

A citação pelo correio depende de autorização no contrato, pelo art. 58, IV, e num acordo verbal não existe essa cláusula, então a citação segue as formas comuns do CPC. O valor da causa continua sendo doze meses do aluguel praticado, provado do jeito que der.

Provado o aluguel, o resto do caminho é o mesmo.

Inquilino idoso, doente ou com criança: muda alguma coisa?

Na Lei do Inquilinato, não. Os prazos do art. 63 valem para qualquer inquilino, e a única pausa por motivo pessoal que a lei traz é a do art. 65, § 2º: o despejo não pode ser executado até o trigésimo dia depois do falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de quem mora no imóvel.

Os prazos maiores dos §§ 2º e 3º do art. 63 são para escolas, hospitais e asilos que sejam eles próprios os inquilinos, e não para a pessoa que mora na casa.

Isso não impede o inquilino de levar uma situação concreta ao juiz na hora do cumprimento, e cabe ao juiz decidir sobre ela nos autos. O que a lei não permite é que o dono do imóvel adiante ou execute a saída por conta própria, seja qual for a idade de quem está lá dentro.

A regra é a mesma para todos.

Despejo para uso próprio, denúncia vazia de contrato vencido e locação comercial seguem outros artigos da mesma lei e ficam para outra conversa.

Resumindo: a ação nasce sem notificação obrigatória, exige o cálculo do débito na petição, dá quinze dias ao inquilino depois da citação e, com a sentença, mais quinze para sair. Lembrando que a liminar só existe em contrato sem garantia, e que o recurso não segura o despejo.

Vale a pena chamar quem já faz despejo

Dá pra entrar com a ação de despejo com qualquer advogado, e muita gente entra.

Só que o processo é uma sequência de prazos curtos, e o resultado depende de decisões tomadas antes do protocolo.

Pedir ou não a liminar, que exige caução do seu próprio dinheiro; incluir ou não a cobrança e o fiador; conferir se o inquilino já purgou a mora nos dois anos anteriores, que é ter pago tudo depois de citado para ficar no imóvel; e fechar o cálculo discriminado sem erro, porque é ele que o inquilino vai usar para discutir se o depósito foi integral.

Quem já fez isso muitas vezes monta a petição pensando na etapa seguinte, e não só na abertura.

O que acontece com quem começa sozinho

É um pouco mais trabalhoso no começo, porque exige levantar comprovante por comprovante e montar a planilha do débito, mas é o que evita a emenda da inicial, que é o juiz mandar corrigir a petição antes de seguir, e o mês perdido logo na primeira decisão.

Na experiência do escritório, o erro mais comum é aceitar pagamento parcial por fora durante o processo, sem registrar nada, e depois descobrir que isso virou argumento para discutir o valor do depósito.

Se o aluguel parou de entrar e você quer saber se o seu caso comporta liminar, mande a sua situação pelo WhatsApp. A conversa inicial serve para entender o contrato e dizer qual caminho cabe no seu. A cobrança do que ficou devendo, quando o inquilino já saiu, está em execução de título extrajudicial.