Caução de aluguel: como funciona e como pedir a devolução

Como funciona a caução de aluguel, e o que a Lei do Inquilinato exige

Caução é a garantia que o inquilino entrega no começo do contrato para cobrir aluguel em atraso ou dano no imóvel no fim. A Lei do Inquilinato, a Lei 8.245/1991, lista quatro garantias possíveis: caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37).

Ela não é obrigatória.

É uma das opções que o proprietário pode exigir, e só uma. O parágrafo único do art. 37 diz que "é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação". Caução mais fiador, no mesmo contrato, é nulo, que é a palavra da lei. Os demais direitos de quem aluga, do reajuste à devolução do imóvel, estão em direitos do inquilino.

A caução pode ser em dinheiro, em bens móveis ou em imóveis (art. 38). A de bens móveis é registrada em cartório de títulos e documentos; a de imóvel é averbada na matrícula. A que interessa a quase todo mundo é a em dinheiro, e ela tem duas regras que o mercado ignora com frequência.

Uma coisa antes de entrar nelas: a garantia dura até a entrega das chaves. Pelo art. 39, na redação de 2009, ela "se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado". Contrato que virou indeterminado não libera a caução.

O teto de três meses e a poupança: o que o proprietário não pode fazer

Regra um é o teto.

O art. 38, § 2º, diz que a caução em dinheiro "não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel".

Regra dois é o destino do dinheiro.

O mesmo parágrafo manda que ela seja "depositada em caderneta de poupança", e que todas as vantagens da poupança revertam "em benefício do locatário" na hora do levantamento. Ou seja, a caução não é do proprietário enquanto o contrato dura: é um depósito seu, que rende para você.

Na prática, muita imobiliária guarda o valor em conta própria e devolve o número seco no fim. O § 2º é a base para pedir a devolução corrigida pela poupança, do dia do depósito ao dia da devolução.

Agora a parte que vira arma.

Exigir "quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos" ou "mais de uma modalidade de garantia" é contravenção penal (art. 43, I e II), com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa "de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário". Caução de quatro meses, caução mais fiador ou aluguel antecipado fora da temporada entram aqui.

Lembrando que a taxa de cadastro também não é sua. O art. 22, VII, põe na conta do locador as taxas de administração e de intermediação, "nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador".

A caução pode ser usada para pagar o aluguel?

Pode, se o proprietário concordar.

A lei não proíbe nem obriga.

A caução é garantia, e garantia se executa no fim: o locador desconta dela o que ficou devendo. Usar a caução para pagar os últimos meses é um acordo, comum e lícito, mas que precisa ficar por escrito, porque sem isso o mês não pago aparece como atraso e a caução some junto.

O que a lei impede é o contrário: o proprietário exigir o aluguel adiantado e a caução ao mesmo tempo. Aluguel antecipado, pago até o sexto dia útil do mês que começa, só existe quando a locação não tem garantia nenhuma (art. 42), ou na locação por temporada (art. 43, III).

Se o contrato acabou e você quer saber se a caução cobre o último mês, mande o contrato e os recibos pelo WhatsApp. Dá pra dizer, na conversa inicial, o que pode ser descontado e o que tem que voltar.

Devolução da caução: prazo, correção e o cálculo

A lei não fixa prazo para devolver a caução.

O prazo de ‘30 dias’ não está na Lei 8.245 nem em decisão do STJ. O que existe é a lógica do art. 39: a garantia vale até a devolução do imóvel. Entregues as chaves e feita a vistoria de saída, não há mais o que garantir, e o valor tem que voltar, descontado só o que ficou provado.

O cálculo tem três partes.

O valor depositado, corrigido pela poupança do depósito até a devolução (art. 38, § 2º). Menos aluguel e encargos que ficaram em aberto, com recibo discriminado do que foi pago (art. 22, VI, que veda ‘quitação genérica’). Menos o reparo de dano que você causou, provado, e não o desgaste do uso.

Resumindo: a devolução certa é a caução corrigida, menos dívida documentada, menos dano provado. Qualquer outro desconto precisa de explicação por escrito.

O que pode ser descontado: vistoria, uso normal e a prova

O inquilino devolve o imóvel "no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal" (art. 23, III). Duas palavras decidem: recebeu e normal.

Recebeu depende da vistoria de entrada. O art. 22, V, obriga o locador a fornecer, se o inquilino pedir, "descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes". Sem vistoria de entrada, o proprietário não tem como provar que a parede estava sem a marca, e a marca vira uso normal.

Normal é o que o tempo faz.

Pintura que amarelou, piso riscado pelo uso, torneira gasta, tudo isso é do imóvel, não do inquilino. Buraco na parede, porta quebrada, vidro trincado, isso é dano, e é seu (art. 23, V).

A prova é de quem desconta.

Quem afirma o dano e retém o dinheiro está alegando fato que extingue o seu direito de receber, e o art. 373, II, do CPC põe esse ônus em quem alega. Vistoria de entrada assinada, vistoria de saída com fotos e orçamento do reparo são o mínimo. Sem os três, o desconto não se sustenta.

Se a imobiliária descontou reparo sem vistoria de entrada, mande as duas vistorias, ou a que existir, pelo WhatsApp. A conversa inicial serve para dizer o que dá pra recuperar e como pedir.

Proprietário ou imobiliária não devolve a caução: o que fazer

O caminho começa por escrito e termina no Juizado, e cada passo prepara o seguinte.

Peça a devolução por escrito, com data, indicando o valor depositado, a conta para receber e o pedido de correção pela poupança. Peça junto a vistoria de saída assinada e o extrato do que foi descontado, item a item. E-mail ou mensagem com registro de leitura serve. Se vier desconto, peça a prova de cada item: vistoria de entrada, fotos, orçamento, recibo. Item sem prova é item a devolver.

Se não vier resposta em prazo razoável, ou vier recusa, o pedido vai para o Juizado Especial Cível, e cabe lá até quarenta salários mínimos, como está em como funciona o Juizado de Pequenas Causas. O pedido é a devolução da caução corrigida pela poupança, com juros desde a recusa, e a exclusão dos descontos sem prova. O passo a passo para dar entrada está em como abrir um processo no Juizado.

Contra quem: contra quem recebeu a caução. Se o dinheiro foi para a imobiliária, ela entra; se foi para o proprietário, ele. Na dúvida, os dois, porque a caução é do contrato de locação e o locador responde por ela. Se o proprietário cobrou de você aluguel atrasado e reteve a caução, a discussão é a mesma de inquilino não paga o aluguel, vista do outro lado: a caução abate a dívida, e o que sobrar volta.

Prazo para cobrar e o Juizado

O prazo para pedir a caução de volta é curto: três anos.

O STJ decidiu no REsp 1.967.725, em fevereiro de 2022, que a pretensão de restituição da caução locatícia segue o prazo de três anos do art. 206, § 3º, I, do Código Civil, por ser "acessório do contrato principal". E fixou um detalhe que derruba caso: "a propositura de ação de cobrança pelo locador não interrompe o prazo" para o inquilino pedir a caução. Ou seja, esperar o proprietário cobrar primeiro, para discutir tudo junto, pode custar a caução inteira.

No Juizado não há custas para entrar, e até vinte salários mínimos não é preciso advogado. A prova é simples: contrato, comprovante do depósito, vistorias, recibos e o pedido de devolução por escrito.

O que falta quando a pessoa vai sozinha

A vistoria de entrada que não foi pedida, e a lei diz que é o inquilino quem pede; a devolução das chaves sem vistoria de saída assinada; o pedido feito por telefone, sem data; o desconto aceito ‘para encerrar logo’; os três anos que passam enquanto se espera a cobrança do outro lado.

Na experiência do escritório, o erro mais comum é discutir a pintura. O caso se decide antes: em se houve vistoria de entrada e em quem prova o quê.

Se você entregou o imóvel e a caução não voltou, ou voltou com desconto que ninguém explicou, mande o contrato, o comprovante do depósito e as vistorias pelo WhatsApp. A conversa inicial serve para dizer quanto tem que voltar e em qual prazo você ainda está.