Inquilino não paga o aluguel: o que o dono do imóvel pode fazer

O inquilino parou de pagar. O que dá para fazer?

Três coisas, e elas não são excludentes: cobrar, retomar o imóvel, ou os dois no mesmo processo. O outro lado da mesa, com o que a lei garante a quem aluga, está em direitos do inquilino.

A Lei do Inquilinato coloca a falta de pagamento entre as causas de desfazimento da locação. Só que existe um detalhe prático que decide o resultado: a ação de despejo tira o inquilino, mas não traz o dinheiro de volta sozinha. Quem quer receber o atraso precisa pedir a cobrança junto.

A lei permite exatamente isso. O pedido de rescisão da locação pode ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios, e nessa hipótese o inquilino é citado para responder ao despejo, enquanto o inquilino e os fiadores respondem à cobrança.

Com o despejo decretado antes do fim do contrato, o STJ decidiu em 2022 que a multa compensatória também é devida, e que o fiador responde por ela; a conta está em multa por quebra de contrato de aluguel.

Se você está com aluguel atrasado e não sabe qual desses cabe no seu caso, mande a sua situação pelo WhatsApp com o contrato em mãos.

Dá para tirar o inquilino rápido?

Dá, em quinze dias, mas só numa situação específica, e é bom saber disso antes de criar expectativa.

A lei concede liminar de desocupação em quinze dias, sem ouvir a outra parte, quando a ação tem por fundamento exclusivo a falta de pagamento e, ao mesmo tempo, o contrato está desprovido de qualquer das garantias previstas em lei, seja porque nunca foi contratada, seja porque foi extinta ou o fiador se exonerou.

Existem duas condições que quase sempre são esquecidas. A liminar exige que você, dono do imóvel, preste caução no valor equivalente a três meses de aluguel. E o inquilino ainda pode escapar dela: dentro dos quinze dias concedidos para desocupar, ele pode depositar em juízo a totalidade dos valores devidos e a locação continua.

Tendo o contrato fiador vigente ou seguro-fiança, essa liminar não cabe. O caminho é o rito comum, mais lento.

Ele pode pagar e ficar no imóvel?

Pode, e isso se chama purgação da mora. Mas existe prazo e existe limite.

O inquilino e o fiador têm quinze dias, contados da citação, para depositar em juízo o débito atualizado. E o depósito precisa cobrir tudo: os aluguéis e acessórios que vencerem até a efetivação, as multas contratuais quando exigíveis, os juros de mora, as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido se o contrato não disser outra coisa.

Agora o limite, e ele vale para quem já passou por isso antes. A lei não admite a emenda da mora se o inquilino já tiver usado essa faculdade nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Ou seja, quem pagou na porta do despejo no ano passado não repete o truque neste ano. Vale conferir o histórico antes de entrar com a ação, porque isso muda a estratégia inteira.

Uma defesa que aparece e não funciona: ‘parei de pagar porque o imóvel tem infiltração’. Defeito do imóvel não autoriza reter o aluguel; o que ele dá ao inquilino é outro caminho, com abatimento e obrigação de fazer, como está em problema no imóvel alugado: quem paga o conserto.

O fiador responde por tudo?

Responde, e por mais tempo do que a maioria imagina.

A lei diz que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, "ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado". Ou seja, contrato que venceu e continuou correndo não solta o fiador automaticamente.

Para sair, o fiador precisa notificar o locador da intenção de se desonerar, e mesmo assim continua obrigado por todos os efeitos da fiança durante cento e vinte dias após a notificação.

Existe ainda um ponto que costuma decidir se a dívida será mesmo paga. O Superior Tribunal de Justiça firmou, na Súmula 549, que "é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação". Ou seja, a casa do fiador pode responder pela dívida, e essa é uma exceção que não existe para quase nenhuma outra situação.

Do outro lado, existe um limite a favor dele: pela Súmula 214, o fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Contrato alterado sem a assinatura dele não amplia a responsabilidade.

Posso pedir garantia reforçada no contrato?

Pode escolher a garantia, mas não pode acumular, e esse é o erro mais comum dos contratos de aluguel.

A lei lista quatro modalidades: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. E fecha com uma proibição direta: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma dessas modalidades num mesmo contrato.

Ou seja, exigir depósito e fiador ao mesmo tempo é cláusula nula. A caução em dinheiro também tem teto: não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, e deve ser depositada em caderneta de poupança, com as vantagens revertendo ao inquilino no levantamento. O que pode ser descontado dela na saída, e como se calcula a devolução, está em caução de aluguel: como funciona e como pedir a devolução.

O despejo cabe no Juizado de Pequenas Causas?

Não cabe, e essa é a expectativa que mais precisa ser ajustada.

A Lei dos Juizados lista, entre as causas que aceita, "a ação de despejo para uso próprio", que é a do dono que quer o imóvel de volta para morar e tem página própria em despejo para uso próprio. Despejo por falta de pagamento não está nessa lista. Ou seja, o despejo por atraso corre na Justiça comum, com custas e com advogado obrigatório.

Querendo entender qual dos dois caminhos serve ao seu caso, mande a sua situação pelo WhatsApp com o contrato e o valor em aberto.

A cobrança do crédito, essa sim, pode correr no Juizado quando o valor couber em quarenta salários mínimos, R$ 64.840,00 em 2026 com o mínimo de R$ 1.621,00 fixado pelo Decreto 12.797, de 23 de dezembro de 2025. O rito está em como funciona o Juizado de Pequenas Causas.

Na prática, quem quer só o dinheiro tem um caminho mais barato. Quem quer o imóvel de volta não tem como fugir da Justiça comum.

Advogado de despejo: o que faz e em qualquer cidade

O advogado de despejo calcula o débito, entra com o despejo e, no mesmo processo, com a cobrança dos aluguéis, juntando o cálculo discriminado que a lei exige (Lei 8.245/1991, art. 62, I). Quando o contrato não tem garantia, ele pede a liminar de desocupação (art. 59, § 1º, IX). Depois acompanha até a saída do inquilino e a cobrança do crédito.

O advogado de inquilinato também atende o outro lado. Para o inquilino, o caminho mais importante é evitar a rescisão pagando o débito atualizado em 15 dias da citação (art. 62, II). Os direitos de quem mora de aluguel estão em direitos do inquilino, e quem não pode pagar advogado tem a Defensoria Pública.

A ação corre no foro do lugar do imóvel, salvo se o contrato escolheu outro (art. 58, II). O processo é eletrônico, e o advogado acompanha de onde estiver. O escritório Santos Cruvinel atende despejo e inquilinato em todo o Brasil, com atendimento online.

Quanto custa e quanto tempo leva

Duas regras processuais da própria Lei do Inquilinato ajudam a estimar isso.

Sendo você o inquilino que recebeu a citação, a defesa segue as regras de contestação no Juizado quando a cobrança correr nesse rito.

O valor da causa nas ações de despejo corresponde a doze meses de aluguel. É sobre esse número que incidem as custas, ou seja, a conta não sai do valor atrasado.

E o recurso contra a sentença tem efeito somente devolutivo. No seu bolso isso significa o seguinte: o inquilino pode recorrer, mas o recurso não segura a desocupação. É um dos poucos ritos em que apelar não congela tudo.

Vale ainda saber que, havendo cumulação de despejo e cobrança, a execução da parte do dinheiro pode começar antes mesmo da desocupação do imóvel, quando os dois pedidos forem acolhidos.

O que fazer agora

Separe o contrato assinado, os comprovantes dos aluguéis pagos e a planilha do que está em aberto, mês a mês, com os encargos. Sem cálculo discriminado do débito, a petição inicial nem é recebida como deveria.

Agora confira a garantia. Contrato com fiador vigente, seguro-fiança ou caução muda o caminho e tira a liminar de desocupação da mesa. Contrato sem garantia nenhuma abre a porta dos quinze dias.

Agora levante o histórico dos últimos dois anos. Tendo o inquilino purgado a mora nesse período, ele não pode repetir, e isso torna o despejo muito mais direto.

E antes de tudo isso, tente a via extrajudicial com registro: notificação por escrito, com prazo e com recibo. Além de às vezes resolver, ela documenta a mora e ajuda no processo depois.

Resumindo: despejo tira o inquilino, cobrança traz o dinheiro, e os dois pedidos podem ir no mesmo processo.

Lembrando que a liminar de quinze dias só existe em contrato sem garantia e exige caução de três meses do locador, que o inquilino tem quinze dias da citação para pagar tudo e ficar, e que ele não pode fazer isso duas vezes em vinte e quatro meses.

Tendo aluguel em atraso, fale com um advogado do escritório pelo WhatsApp com o contrato e a planilha do débito. Sendo o caso apenas de cobrar uma dívida de outra natureza, o caminho está em como processar uma empresa e em execução de título extrajudicial. Tendo cheque antigo no meio, veja cheque prescrito.