Problema no imóvel alugado: quem paga o conserto, inquilino ou dono

O que é vício oculto em imóvel alugado, e o que a Lei do Inquilinato diz

Vício oculto em imóvel alugado é o defeito que já existia quando você recebeu as chaves e só apareceu depois: a infiltração atrás do armário, o encanamento que estoura na primeira chuva, a fiação que não aguenta o chuveiro, o esgoto que volta.

A Lei do Inquilinato não usa a expressão ‘vício oculto’. Ela diz algo mais largo, e a lista completa do que ela garante a quem aluga está em direitos do inquilino.

O art. 22 da Lei 8.245/1991 obriga o locador a entregar o imóvel "em estado de servir ao uso a que se destina" (inciso I) e a "responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação" (inciso IV). Ou seja, o defeito que nasceu antes de você entrar é do dono, tenha ele aparecido no primeiro mês ou no segundo ano.

O Código Civil repete a regra no art. 568 e acrescenta o art. 567: se o imóvel se deteriorar durante a locação sem culpa do inquilino, ele pode pedir redução proporcional do aluguel ou desfazer o contrato, quando o imóvel já não serve para o fim a que se destinava.

Esse é o mapa inteiro. Quem paga o conserto se decide com esses quatro dispositivos, e o resto da página é a aplicação deles, problema por problema.

Quem paga o quê: a lista do dono e a do inquilino

A lei tem duas listas, uma em cada artigo, e o contrato pode mexer em parte delas.

Do dono, pelo art. 22: entregar o imóvel em condição de uso, garantir o uso pacífico durante a locação, responder pelos defeitos anteriores, pagar impostos e taxas do imóvel (salvo cláusula em contrário) e pagar as despesas extraordinárias do condomínio, que a lei define como as que não são gasto rotineiro de manutenção, inclusive "obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício".

Do inquilino, pelo art. 23: tratar o imóvel "com o mesmo cuidado como se fosse seu", devolver no estado em que recebeu, "salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal", reparar de imediato os danos que ele, a família ou as visitas causaram, pagar água, luz, gás e as despesas ordinárias do condomínio.

Lembrando que o contrato pode transferir ao inquilino o que a lei põe no dono só onde a própria lei abre a porta: impostos e taxas (art. 22, VIII) e a manutenção da coisa alugada, que o Código Civil, no art. 566, I, deixa o contrato afastar por cláusula expressa. O que a lei não abre, cláusula nenhuma fecha: o defeito anterior à locação continua do dono.

Leia o contrato antes de brigar. Boa parte das discussões acaba numa cláusula que ninguém tinha lido.

Infiltração, vazamento, mofo e goteira: de quem é o conserto

A resposta depende de uma só coisa: de onde veio a água.

Infiltração pela laje, pela parede externa, pelo telhado ou pelo apartamento de cima é problema do imóvel, não do uso. Entra no art. 22, I e IV: o dono responde, e se a origem é área comum do prédio, a obra é despesa extraordinária do condomínio, que também é dele.

Vazamento em cano embutido, registro, caixa d'água ou coluna do prédio segue a mesma regra. É a instalação que falhou, e a instalação veio com o imóvel.

Mofo é o caso que divide.

Mofo por infiltração ou por umidade de parede é consequência do defeito, e vai junto com ele para a conta do dono. Mofo por falta de ventilação, roupa secando dentro de casa e janela sempre fechada é uso, e o art. 23, II, põe na conta de quem mora. A prova é a origem: parede que mancha de fora para dentro é infiltração; canto de teto que escurece num cômodo fechado é uso.

Goteira de telhado, calha ou laje é estrutura. Dono.

O que é do inquilino, nessa lista: torneira que ele deixou pingar até estragar o piso, ralo entupido por descuido, mangueira da máquina de lavar que ele instalou errado. Dano provocado pelo próprio uso, art. 23, V, e o reparo é imediato.

Agora a parte que ninguém explica: o dono responde pelo conserto, mas o inquilino tem uma obrigação antes disso, e é ela que decide quem ganha.

Avisar por escrito: o dever do inquilino que decide o caso

O art. 23, IV, obriga o inquilino a "levar imediatamente ao conhecimento do locador" qualquer dano ou defeito cuja reparação seja do dono.

Imediatamente, e por escrito.

Não porque a lei exija papel, mas porque o defeito que o inquilino não avisou vira, na hora da devolução, ‘dano que o inquilino causou’. O mofo que ele deixou crescer por seis meses sem avisar, a infiltração que apodreceu o rodapé enquanto ele esperava, a goteira que estragou o forro: tudo isso o dono vai apresentar como negligência de quem morava, e sem o aviso datado o inquilino não tem como provar que reclamou.

O roteiro é curto. Mensagem no WhatsApp ou e-mail para o dono ou para a imobiliária, no dia em que o problema apareceu, com foto e data; se não houver resposta em poucos dias, uma notificação por escrito com prazo para o reparo; e a vistoria de entrada guardada, porque é ela que prova o que já estava lá.

Se o imóvel foi entregue sem vistoria, o art. 22, V, dá ao inquilino o direito de pedir ao dono "descrição minuciosa do estado do imóvel", com os defeitos existentes. Peça. É o documento que separa vício anterior de dano do uso, e é o mesmo que decide o que pode ser descontado da caução de aluguel na saída.

Se você avisou e o dono não respondeu, mande as mensagens e as fotos pelo WhatsApp. Dá pra dizer, na conversa inicial, se o caso é de abatimento, de rescisão ou de obrigação de fazer.

Dono não conserta: abatimento do aluguel e rescisão

O inquilino não pode simplesmente parar de pagar. Aluguel retido vira ação de despejo por falta de pagamento, como está em inquilino não paga o aluguel: o que o dono pode fazer, e o defeito do imóvel não é defesa contra ela.

O que a lei dá é outra coisa.

O art. 26 da Lei do Inquilinato trata dos reparos urgentes que cabem ao dono: o inquilino é obrigado a consenti-los, e o parágrafo único diz que, se os reparos durarem mais de dez dias, ele "terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente"; se durarem mais de trinta, "poderá resilir o contrato".

O art. 567 do Código Civil cobre o resto: imóvel que se deteriorou durante a locação sem culpa do inquilino dá direito a redução proporcional do aluguel ou, se ele já não serve para morar ou trabalhar, ao desfazimento do contrato.

E o art. 9º, II, da Lei do Inquilinato desfaz a locação por infração legal ou contratual, que é o que o dono comete quando deixa de cumprir o art. 22.

Na prática, três pedidos, que podem ir juntos: obrigação de fazer (o juiz fixa prazo para o conserto, com multa diária), redução do aluguel pelo período em que o imóvel não serviu inteiro, e rescisão por culpa do dono, sem a multa que o art. 4º cobra de quem devolve o imóvel antes do prazo por vontade própria.

O STJ viu exatamente esse desenho em março de 2026: ação com pedidos de reparos, redução do aluguel e dano moral, valor da causa de R$ 27.500; a sentença fixou prazo para os reparos sob pena de multa e foi mantida até o fim (AgInt no AREsp 2.790.099/SP, Quarta Turma). Em junho de 2026, o mesmo tribunal manteve a rescisão de uma locação comercial por culpa da locadora que não reparou os pontos de infiltração apontados na vistoria (AREsp 2.721.890/PR).

Dano moral é o pedido que mais cai.

Nos dois casos de 2026, ele parou na prova, e o STJ não reexamina prova. Cabe quando a casa ficou inabitável, quando houve doença ligada ao mofo ou quando a família teve que sair, e depende do que está no processo, como está em dano moral: quando o transtorno vira indenização.

Benfeitorias: quando o inquilino é reembolsado

Benfeitoria é o que o inquilino gasta para consertar ou melhorar o imóvel, e a lei divide em três.

Necessária é a que evita que o imóvel se estrague: o conserto do telhado, a troca do cano que estourou. O art. 35 diz que ela é indenizável "ainda que não autorizada pelo locador", e permite ao inquilino reter o imóvel até receber.

Útil é a que aumenta ou facilita o uso: o box, a grade, o armário embutido. Indenizável só se o dono autorizou.

Voluptuária é a de luxo ou de gosto: não é indenizável, mas o inquilino pode levar embora, pelo art. 36, desde que a retirada não afete a estrutura.

O detalhe que muda tudo está no começo do art. 35: "salvo expressa disposição contratual em contrário". A maioria dos contratos de aluguel tem a cláusula que renuncia à indenização de benfeitorias, e ela vale. Antes de consertar por conta própria e mandar a nota para o dono, leia essa cláusula; se ela existe, o caminho é exigir que o dono conserte, não consertar e cobrar.

Prazo para reclamar vício oculto no imóvel alugado

A pergunta não tem a resposta que a pessoa espera.

Não existe, na Lei do Inquilinato, o prazo de um ano para reclamar de vício oculto. Esse prazo é do art. 445 do Código Civil e vale para quem comprou o imóvel, como está em vício oculto: o que é, prazo para reclamar e como provar. Inquilino não é comprador.

O que existe são dois prazos de outra natureza.

Um é o do aviso: o art. 23, IV, manda avisar "imediatamente". Não é prazo de decadência, mas quem demora perde a prova, pelo motivo explicado acima.

O outro é a prescrição da cobrança.

O STJ pacificou que a pretensão fundada em descumprimento de contrato prescreve em dez anos, pelo art. 205 do Código Civil, e não em três (Segunda Seção, AgInt nos EREsp 1.533.276/MG, 2021; Terceira Turma, AREsp 3.052.416/SP, março de 2026). O conserto que o dono não fez e o prejuízo que isso causou entram nessa regra.

O que prescreve em três anos é a cobrança de aluguel em si, pelo art. 206, § 3º, I. O STJ separou as duas coisas em novembro de 2025 (REsp 2.190.395/TO).

Resumindo: avise no dia, guarde o aviso, e o direito de cobrar o conserto e o prejuízo dura dez anos.

Se o problema já está no imóvel há meses e você não sabe se ainda dá tempo, mande o contrato e o primeiro aviso pelo WhatsApp. A conversa inicial serve para dizer qual dos pedidos ainda cabe.

O que pedir no Juizado

Locação de imóvel não é relação de consumo, então o caminho é o Juizado Especial Cível pela regra geral: causa de até quarenta salários mínimos, que dá R$ 64.840 em 2026, contra o dono ou contra a imobiliária que administra, como está em valor máximo das pequenas causas em 2026.

Os pedidos que cabem numa ação só: obrigação de fazer o conserto em prazo fixado pelo juiz, com multa diária; redução do aluguel pelo período do problema; devolução do que o inquilino gastou para consertar o que era do dono, com a nota; rescisão por culpa do dono, quando ele quer sair; e dano moral, quando há prova de que a vida na casa ficou impossível.

O que leva junto: contrato, vistoria de entrada, fotos e vídeos com data, os avisos ao dono ou à imobiliária com a data de envio, laudo ou orçamento de profissional dizendo a origem do problema, e os recibos de aluguel do período.

O laudo é o que pesa.

A discussão em juízo é sempre a origem da água ou do defeito, e um orçamento de encanador que escreve ‘infiltração pela laje’ vale mais que dez fotos de mancha.

O que falta quando a pessoa vai sozinha

O aviso que foi feito por telefone e não existe mais; a vistoria de entrada que ninguém pediu, e sem ela o mofo vira dano do inquilino; o aluguel retido por conta própria, que virou despejo; o conserto pago do próprio bolso com a cláusula de renúncia a benfeitorias no contrato; o pedido de dano moral sem laudo, que cai e leva a credibilidade do resto junto.

Na experiência do escritório, o inquilino quase sempre tem razão no mérito e perde na prova. Quem avisou por escrito no primeiro dia e guardou a vistoria ganha o conserto, o abatimento e, quando quer, a saída sem multa.

Se o imóvel alugado tem infiltração, vazamento ou mofo e o dono não resolve, mande o contrato e as fotos pelo WhatsApp. A conversa inicial serve para dizer o que pedir e em que ordem.