Despejo para uso próprio: quando o dono pode pedir o imóvel de volta

Despejo para uso próprio só existe depois que o contrato acaba, e o caminho depende do contrato que você assinou

A resposta que abre é a que ninguém quer.

O artigo 4º da Lei do Inquilinato diz que, "durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado". Ou seja, enquanto o prazo escrito no contrato está correndo, o dono não retoma o imóvel para morar, nem para o filho, nem para vender: quem pode sair antes é o inquilino, pagando a multa proporcional.

Como essa multa é calculada, e quando ela não existe, está em multa por quebra de contrato de aluguel.

O pedido de uso próprio nasce depois, quando o contrato vira prazo indeterminado, e a tabela mostra por qual porta.

Guarde a tabela.

As duas primeiras linhas têm nome: a primeira é a ‘denúncia vazia’, a segunda é a ‘denúncia cheia’, e é nela que o uso próprio mora.

Denúncia vazia ou denúncia cheia: no contrato longo você não explica, no curto você explica

A diferença entre denúncia vazia e denúncia cheia está em dois artigos.

No contrato escrito de 30 meses ou mais, o artigo 46 diz que a locação "ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso"; se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, o parágrafo 1º presume a prorrogação por prazo indeterminado.

O parágrafo 2º dá ao dono o direito de "denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação". O artigo 57 repete: contrato por prazo indeterminado se denuncia por escrito, com trinta dias.

Não precisa dizer para quê. É a denúncia vazia.

No contrato verbal, ou escrito com menos de 30 meses, o artigo 47 manda a locação se prorrogar automaticamente por prazo indeterminado, "somente podendo ser retomado o imóvel" nos casos que ele lista. O dono precisa de um motivo da lista, e o uso próprio é o inciso III. É a denúncia cheia.

Dá pra ver o erro mais comum: o dono com contrato de 12 meses vencido acha que precisa provar uso próprio quando na verdade precisa, e o dono com contrato de 30 meses vencido junta declaração de que vai morar quando não precisava de nada além da carta.

Os requisitos do uso próprio: para quem, o que se presume e o que se prova

Os requisitos estão no inciso III do artigo 47 e nos dois parágrafos que o seguem.

O pedido vale para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, "ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio". Ou seja: o dono para si, para o marido ou a mulher, para pai, mãe, avô, filho ou neto, desde que o parente beneficiado, e o cônjuge dele, não tenham casa própria.

Agora o que se prova. A lei parte da palavra do dono e só exige demonstração da necessidade em juízo, pelo parágrafo 1º, em duas situações: quando o dono já ocupa, com a mesma finalidade, outro imóvel próprio na mesma localidade, ou, morando em imóvel alheio, já retomou outro antes; e quando o parente beneficiado mora em imóvel próprio. Fora disso, a necessidade se presume, e é o inquilino que tem de derrubar a presunção.

O parágrafo 2º acrescenta o documento que não se dispensa: o retomante tem de comprovar que é "proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula". Contrato de gaveta sem registro não sustenta o pedido.

Lembrando que o artigo 45 declara nulas as cláusulas do contrato que afastem a prorrogação do artigo 47: o inquilino não renuncia a essa proteção por escrito.

Se o seu contrato venceu e você não sabe se o seu caso é de carta ou de motivo, mande o contrato pelo WhatsApp. A conversa inicial diz por qual artigo o imóvel volta.

Liminar não, Juizado sim, e os prazos de saída: 30 dias, 15 dias ou 6 meses

Se cabe liminar na ação de despejo para uso próprio, a resposta está na lista do artigo 59.

O parágrafo 1º concede liminar de desocupação em quinze dias, com caução de três aluguéis, em nove hipóteses: descumprimento de acordo escrito, fim do contrato de trabalho ligado ao imóvel, temporada, morte do inquilino sem sucessor, sublocatário, reparação urgente, falta de nova garantia, fim da locação não residencial e falta de pagamento sem garantia. O uso próprio do artigo 47, inciso III, não está nela. O dono espera a sentença.

Agora a boa notícia: o artigo 3º, inciso III, da Lei 9.099 põe "a ação de despejo para uso próprio" na competência do Juizado Especial Cível, qualquer que seja o valor. É o rito mais rápido e mais barato, e o valor da causa da ação de despejo, pelo artigo 58, é de doze meses de aluguel, o que define se o advogado é obrigatório, como explica precisa de advogado nas pequenas causas.

Os prazos de saída são três, e o inquilino escolhe um deles com a resposta que dá.

Resumindo: a carta de trinta dias é o caminho do contrato longo; a ação com seis meses de folga para quem concorda é o do contrato curto; a liminar de quinze dias não é de nenhum dos dois.

Imóvel comercial: o dono pode recusar a renovação para usar ele mesmo, com dois limites

O imóvel comercial segue outra seção da lei, a da locação não residencial.

O artigo 52 diz que o locador não está obrigado a renovar o contrato se "o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio" ou para transferir um fundo de comércio existente há mais de um ano, do locador, do cônjuge, de ascendente ou descendente.

Os limites estão nos parágrafos: o imóvel não pode ir para o mesmo ramo do inquilino, salvo se a locação incluía o fundo de comércio, e em shopping center a renovação não pode ser recusada por esse motivo.

E há a mesma cobrança de sinceridade: pelo parágrafo 3º, se o dono, em três meses da entrega, não dá ao imóvel o destino alegado, o inquilino tem direito a indenização pela mudança, pela perda do ponto e pela desvalorização do fundo de comércio.

O risco de mentir: 180 dias para ocupar, um ano para ficar, e multa de 12 a 24 aluguéis

Esta é a parte que mais custa caro ao dono apressado.

O artigo 44 da Lei do Inquilinato trata como crime, com detenção de três meses a um ano substituível por serviços à comunidade, "deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel", no caso do uso próprio, "de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano".

E o parágrafo único dá ao inquilino despejado uma multa de doze a vinte e quatro meses do último aluguel atualizado, ou do aluguel cobrado do novo inquilino, se o imóvel foi realugado.

O TJDFT aplicou isso em 2012 a um dono que pediu o imóvel, não o ocupou, alegou um contrato de trabalho de três meses em outro estado e realugou a terceiro antes mesmo do fim desse contrato: a Turma manteve a multa e o dano moral, porque a obrigação de usar o imóvel por no mínimo um ano continuava depois dos três meses.

Ou seja, o uso próprio não é uma frase para tirar o inquilino: é um compromisso de morar, ou de instalar o parente, por pelo menos um ano, e o inquilino que sai tem um ano para conferir.

O outro lado dessa história, o do inquilino que recebeu a carta, está em direitos do inquilino; e o despejo por atraso, que tem rito e liminar próprios, está em inquilino não paga o aluguel, e em ação de despejo por falta de pagamento.

Se você precisa do imóvel de volta e o inquilino não sai, mande o contrato e a data do vencimento pelo WhatsApp. A conversa inicial diz se o caso é de carta, de ação no Juizado ou de esperar o prazo.

Resumindo o que a lei responde:

Se você quer retomar o imóvel e não sabe qual porta usar, mande o contrato pelo WhatsApp. A conversa inicial serve para isso.