Multa de condomínio: quando é abusiva e como recorrer

Quando a multa de condomínio é abusiva: a lei põe teto, quórum e direito de defesa

A multa de condomínio tem três limites na lei, e a que passa de qualquer um deles pode ser anulada.

Um é o valor. Outro é quem pode aplicar, e com que votação. E há um que o Código Civil não escreve, mas o STJ exigiu: a chance de se defender antes de pagar.

Por isso ‘multa de condomínio abusiva’ não é a multa alta.

É a multa que furou uma dessas três regras.

Guarde a tabela.

A multa por barulho que chega com valor de dez cotas sem que ninguém tenha votado nada, ou a de atraso que cobra 10% do boleto, já nasce acima do que a lei deixa.

Multa sem advertência e sem defesa: o que o STJ decidiu

A multa sem notificação prévia é uma dúvida que o Código Civil não responde sozinho.

Quem respondeu foi o STJ, em 2015, no REsp 1.365.279.

Um condomínio de São Paulo aplicou, em assembleia com quórum qualificado, multa de R$ 9.540 ao dono de um apartamento alugado, por condutas do inquilino: ligação clandestina de esgoto, purificador instalado em área comum e até uma banca de jogo do bicho dentro do imóvel. O assunto não constava do edital da assembleia, e o proprietário só ficou sabendo quando recebeu a cobrança.

A Quarta Turma manteve a anulação. Para o relator, aplicar punição sem nenhuma possibilidade de defesa viola garantias constitucionais, que valem também entre particulares, dentro do condomínio. A ementa exige a notificação prévia do condômino acusado, "para ter conhecimento da imputação e cessá-la antes da imposição da multa".

Ou seja, a regra prática que sai do STJ é esta: primeiro a notificação, com o fato e a chance de parar ou de se explicar; depois a multa.

Se o regimento do seu prédio prevê advertência antes da multa, ou prazo para responder, essa regra vale também. Leia o seu, porque esta página não tem como saber o que ele diz.

O síndico pode multar sozinho, ou precisa de assembleia?

A resposta vem em dois tempos.

Pode, quando a convenção prevê a multa. O artigo 1.348, VII, dá ao síndico o dever de "impor e cobrar as multas devidas", e o 1.336, § 2º, manda aplicar a multa prevista na convenção para as infrações dos incisos II a IV: obra perigosa, fachada, sossego, salubridade e segurança.

Precisa de assembleia nos outros casos: sem multa na convenção, a assembleia decide por dois terços; na reiteração do artigo 1.337, por três quartos.

Agora um caso que mostra onde a linha é disputada.

Em 2017, a Primeira Turma Recursal do TJDFT anulou, por maioria, uma multa de R$ 240 que o síndico aplicou sozinho porque a filha de um morador brincava em área proibida. O regimento dava a ele esse poder, mas a Turma entendeu que o artigo 1.337 exigia a deliberação de três quartos dos condôminos, e pesou que a quadra das crianças estava interditada pela reforma do prédio, sem outro lugar para brincar.

O outro lado também existe. Em 2017, a Segunda Turma Cível do mesmo tribunal manteve a multa aplicada a quem instalou blindex e toldo na varanda, porque alterar a fachada é proibido pelo artigo 1.336, III, e o condomínio só fez valer a regra. A multa por infração real, prevista e aplicada do jeito certo, não é abusiva, e a discussão que sobra é o valor e o procedimento.

Se você recebeu uma multa e não sabe se ela passou pela assembleia, mande a notificação e a convenção pelo WhatsApp. A conversa inicial diz se ela tem defeito.

Multa por barulho, por animal e por conduta do inquilino

Na multa por barulho, a base é o dever do artigo 1.336, IV, de não usar a unidade de modo prejudicial ao sossego.

A multa por barulho vale quando a convenção a prevê e o barulho é real e provado, que é o que separa a multa legítima da perseguição: reclamação registrada, horário, testemunha. O que é barulho acima do tolerável, e como ele se prova, está em perturbação do sossego.

A multa por ter animal é outra história: o STJ considerou ilegítima a proibição genérica de animais nas unidades, e o que o condomínio pode multar é o incômodo concreto, como está em cachorro do vizinho que late muito.

Quem paga quando o infrator é o inquilino?

A convenção obriga quem tem a posse da unidade, pelo artigo 1.333, e a Lei do Inquilinato, no artigo 23, X, manda o inquilino cumprir integralmente a convenção e o regimento.

No caso do STJ, a multa foi cobrada do dono por condutas do inquilino, e caiu justamente porque o dono não foi notificado para se defender. O acerto entre dono e inquilino depois disso depende do contrato de locação; os direitos de quem aluga estão em direitos do inquilino.

Como recorrer: a defesa no condomínio e a ação no Juizado

A contestação tem duas etapas, e a primeira é dentro do prédio.

Dá pra resolver muita coisa ali. Responda por escrito ao síndico dentro do prazo do regimento, pedindo a cópia da ata ou da regra que autorizou a multa, e contestando o fato ou o valor. Se a multa foi aplicada sem notificação, diga isso na resposta: foi o que derrubou a multa no STJ.

Se o condomínio mantém a cobrança, a segunda etapa é o Juizado.

O TJDFT publica, entre os modelos de petição dos Juizados Especiais para quem entra sem advogado, dois só para isso: um para cancelar a multa indevida ainda não paga, e outro para declarar a multa indevida e pedir de volta o que já foi pago. O teto do Juizado é de 40 salários mínimos, pelo artigo 3º da Lei 9.099.

A prova é o que decide: a notificação que você recebeu, com a data; a convenção e o regimento; a ata da assembleia, ou a falta dela; e as mensagens com o síndico. O que cada uma vale está em provas no Juizado.

Lembrando que o síndico que multa sem regra pode responder na assembleia: o artigo 1.349 permite destituí-lo pela maioria absoluta, e um quarto dos condôminos pode convocar a assembleia se ele não convocar, pelo artigo 1.350.

Se o condomínio já lançou a multa no boleto e você quer contestar antes de pagar, mande o boleto e a notificação pelo WhatsApp. A conversa inicial diz o que pedir.

A expulsão, com o Enunciado 508 do CJF e os casos que os tribunais já julgaram, está em condômino antissocial.

Resumindo, e A página vizinho barulhento trata do barulho que chega antes da multa:

Se o condomínio aplicou multa que você não entendeu de onde saiu, mande a notificação pelo WhatsApp. A conversa inicial serve para isso.