Advogado de condomínio: multa, cobrança e briga com síndico

O que faz um advogado de condomínio

O advogado de condomínio cuida dos conflitos de quem mora ou tem imóvel em condomínio: a multa aplicada pelo síndico, a cobrança da taxa atrasada, a assembleia que decidiu errado, a conta que o síndico não presta, o vizinho que não respeita as regras. Ele lê a convenção e o regimento interno, confere se o condomínio seguiu o Código Civil e contesta, negocia ou leva o caso à Justiça.

A regra de quase tudo está na convenção do condomínio e no Código Civil, a partir do artigo 1.331. Por isso o advogado começa pedindo a convenção, o regimento e a ata da assembleia.

Multa de condomínio: atraso e conduta

São duas multas diferentes, e cada uma tem teto.

A multa por atrasar a taxa é de até 2% sobre o débito, mais correção e juros (Código Civil, art. 1.336, § 1º).

A multa por conduta, como obra que compromete a segurança, mudança de fachada ou uso que prejudica o sossego, é a prevista na convenção e não pode passar de cinco vezes a contribuição mensal (art. 1.336, § 2º). Para quem descumpre os deveres de forma reiterada, a assembleia pode aplicar até cinco vezes a contribuição, por três quartos dos condôminos restantes, e até dez vezes no caso de comportamento antissocial (art. 1.337).

Ou seja, multa acima desses tetos, ou aplicada sem o quórum que a lei exige, pode ser contestada. Como recorrer está em multa de condomínio, e o caso do morador antissocial em condômino antissocial.

Cobrança de taxa de condomínio atrasada

A taxa de condomínio tem uma força que pouca dívida tem.

O crédito das contribuições previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, quando comprovado por documento, é título executivo extrajudicial (Código de Processo Civil, art. 784, X). Na prática, o condomínio pode ir direto à execução, sem precisar antes de uma ação para provar a dívida.

E o mais importante, o próprio apartamento pode responder por ela. A proteção do bem de família não vale na cobrança de "taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar" (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV). Na leitura do escritório, é por isso que a dívida de condomínio merece acordo cedo, antes da penhora.

Briga com o síndico: contas, assembleia e destituição

O síndico tem deveres definidos em lei.

Entre eles, cumprir e fazer cumprir a convenção e as decisões da assembleia e prestar contas à assembleia, todo ano e quando exigidas (Código Civil, art. 1.348, IV e VIII).

O condômino não depende só do síndico para agir. Se ele não convoca a assembleia anual, um quarto dos condôminos pode convocar (art. 1.350, § 1º), e o mesmo quarto pode convocar assembleia extraordinária (art. 1.355). A assembleia pode destituir o síndico que pratica irregularidades, não presta contas ou não administra bem, pelo voto da maioria absoluta dos membros (art. 1.349).

Agora, alterar a convenção ou mudar a destinação do prédio depende de dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351). Decisão tomada sem esse quórum pode ser questionada.

Quem paga o advogado do condomínio

Na leitura do escritório, o advogado que o condomínio contrata é uma despesa do condomínio, paga com as contribuições de todos os condôminos (Código Civil, art. 1.336, I).

Na ação de cobrança, há outro honorário. Quem perde paga ao advogado de quem ganhou entre 10% e 20% da condenação (Código de Processo Civil, art. 85, § 2º). Ou seja, o condômino que é executado por taxa atrasada pode acabar pagando também esse valor.

Advogado de condomínio gratuito e online

O morador que quer processar o condomínio pode usar o Juizado Especial Cível, nas causas de menor complexidade até 40 salários mínimos (Lei 9.099/1995, art. 3º), e até 20 salários mínimos dá pra ir sem advogado (art. 9º). Quem não pode pagar tem a Defensoria Pública (Constituição, art. 134).

Caso de condomínio é quase todo documental: convenção, ata, boleto, notificação de multa, prints do grupo de moradores. Isso deixa o atendimento online simples, porque os documentos vão por foto. O escritório Santos Cruvinel atende moradores de condomínio em todo o Brasil, com atendimento online. Se você recebeu uma multa ou uma cobrança, mande a foto pelo WhatsApp.

Quanto custa um advogado de condomínio

Não existe preço fixo. Cada seccional da OAB publica uma tabela de honorários de referência, e o valor depende do trabalho: contestar uma multa custa diferente de defender uma execução ou anular uma assembleia. Para um orçamento do seu caso, chame no WhatsApp.

Resumindo:

Se você não sabe qual é o seu caso, fale com o escritório pelo WhatsApp. O atendimento é online, para qualquer cidade.