Advogado imobiliário: compra, aluguel, usucapião e distrato

O que faz um advogado imobiliário

O advogado imobiliário cuida do que envolve imóvel: a compra e a venda, o contrato, a regularização do registro, o aluguel, o distrato com a construtora, o condomínio e a disputa de posse. Parte do trabalho é evitar o problema antes da assinatura; a outra parte é resolver o problema que já apareceu, no cartório ou na Justiça.

Imóvel tem uma regra que pega muita gente de surpresa.

Pelo Código Civil, a propriedade só passa para o comprador com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245), e "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel" (§ 1º).

Ou seja, pagar e receber a chave não faz de você o dono.

Agora, nem todo caso de imóvel precisa de advogado.

Uma briga de aluguel de valor pequeno pode ir ao Juizado sem ele, e isso está explicado mais abaixo. Na experiência do escritório, o advogado faz mais diferença antes de assinar do que depois, porque um contrato mal feito não se corrige com processo.

Compra e venda de imóvel: escritura, registro e contrato

Na compra, o primeiro trabalho do advogado é conferir quem é o dono de verdade e se o imóvel carrega dívida, penhora ou processo. Na leitura do escritório, isso começa pela matrícula atualizada no Registro de Imóveis e pelas certidões do vendedor, e é o passo que mais se pula quando o negócio é entre conhecidos.

Depois vem a forma. A escritura pública é essencial para transferir imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo do país (Código Civil, art. 108), e depois da escritura ainda falta o registro. O contrato particular, o chamado contrato de gaveta, não transfere a propriedade sozinho, e é dele que nasce boa parte dos casos de regularização.

Se o imóvel é financiado, a revisão dos juros tem página própria: juros abusivos no financiamento imobiliário. Se ele veio de herança, a venda depende do inventário, e o caminho está em inventário.

Regularização de imóvel e usucapião

Imóvel sem escritura, comprado por contrato de gaveta ou ocupado há muitos anos pode ter saída pela usucapião, que é o reconhecimento da propriedade pela posse prolongada. Ela pode correr na Justiça ou no cartório de registro de imóveis da comarca do imóvel. No cartório, o advogado é obrigatório: o pedido é feito "a requerimento do interessado, representado por advogado" (Lei 6.015/1973, art. 216-A). Os prazos de cada tipo, os documentos e o custo estão em advogado de usucapião.

Aluguel, despejo e inquilino

No aluguel, o advogado imobiliário atende os dois lados. Para o dono, ele cobra aluguel atrasado e entra com o despejo; para o inquilino, ele discute reajuste, multa por sair antes, caução e conserto. As ações de despejo, de revisão de aluguel e as renovatórias correm no foro do lugar do imóvel, salvo se o contrato tiver escolhido outro (Lei 8.245/1991, art. 58, II).

Dá pra resolver parte disso no Juizado. A ação de despejo para uso próprio é de competência do Juizado Especial Cível (Lei 9.099/1995, art. 3º, III), e até 20 salários mínimos a pessoa pode ir sem advogado (art. 9º).

Cada caso tem página própria:

Distrato e atraso de obra na compra na planta

Quem compra na planta e desiste tem direito de receber de volta o que pagou à incorporadora, com correção, mas com descontos. A lei deixa a construtora reter toda a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do que foi pago (Lei 4.591/1964, art. 67-A, I e II).

E o mais importante, quando a obra está no regime de patrimônio de afetação, essa multa pode chegar a 50%, e a devolução pode esperar até 30 dias depois do habite-se (art. 67-A, § 5º).

O atraso é a situação contrária. O contrato pode prever uma tolerância de até 180 dias sem multa, desde que esteja escrita de forma clara e destacada (art. 43-A). Passado esse prazo, o comprador que não deu causa ao atraso pode desfazer o contrato e receber tudo o que pagou, mais a multa do contrato, em até 60 dias (art. 43-A, § 1º).

Se preferir esperar a entrega, a lei garante indenização de 1% do valor pago por mês de atraso (art. 43-A, § 2º). As duas multas não se somam (§ 3º).

É aqui que o contrato decide o resultado, e é por isso que vale ler a cláusula antes de assinar.

Condomínio e vizinhança

Condomínio gera dois tipos de caso. O primeiro é a cobrança: o condômino que não paga fica sujeito a correção, juros e multa de até 2% sobre o débito (Código Civil, art. 1.336, § 1º). O segundo é a multa por conduta, aplicada pela convenção ou pela assembleia, que pode ser contestada. Os detalhes estão em multa de condomínio, e os conflitos com o vizinho, de barulho a obra e muro, estão em vizinho barulhento.

Advogado imobiliário gratuito e online

Gratuito dá em dois caminhos.

O primeiro é o Juizado: até 20 salários mínimos, sem advogado (Lei 9.099/1995, art. 9º), e ele também recebe as ações possessórias de imóvel de até 40 salários mínimos (art. 3º, IV). O segundo é a Defensoria Pública, que presta orientação e defesa "de forma integral e gratuita, aos necessitados" (Constituição, art. 134).

Sobre a cidade, a regra do imóvel é diferente da regra do consumidor. A ação fundada em direito real sobre imóvel corre no foro de situação da coisa (Código de Processo Civil, art. 47), e a ação possessória também (art. 47, § 2º).

Ou seja, o processo corre onde o imóvel está, não onde você mora.

Isso não obriga a contratar advogado da mesma cidade. O processo é eletrônico, e o advogado acompanha de onde estiver. O escritório Santos Cruvinel atende casos imobiliários em todo o Brasil, com atendimento online, e quem mora em Rio Verde pode ser atendido no escritório: veja advogado imobiliário em Rio Verde. Se quiser saber se o seu caso vai ao Juizado, ao cartório ou à Justiça comum, mande a sua situação pelo WhatsApp.

Quanto custa um advogado imobiliário

Não existe preço fixo. Cada Seccional da OAB publica uma tabela de honorários de referência, e o valor final depende do tipo de trabalho: revisar um contrato custa diferente de conduzir uma usucapião ou um despejo.

Na experiência do escritório, o custo que mais pesa não é o do advogado, e sim o do erro no contrato: a multa que não foi lida, a certidão que não foi pedida, o registro que ficou para depois. Se você quer um orçamento para o seu caso, chame no WhatsApp.

Resumindo:

Se você não sabe em qual linha o seu caso cai, fale com o escritório pelo WhatsApp. O atendimento é online, para qualquer cidade.