Juros abusivos no financiamento imobiliário: como saber e reduzir

Juros abusivos no financiamento imobiliário: existe limite?

Comece pelo limite.

A Lei 4.380, de 1964, que criou o Sistema Financeiro da Habitação, tem um artigo que fala em juros de 10% ao ano, e a tese de que ele limitava os juros chegou ao STJ. O STJ fechou essa porta no Tema 49 e na Súmula 422: o artigo 6º, ‘e’, da Lei 4.380 "não estabelece limitação aos juros remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH".

Ou seja, não existe teto fixo. Vale a regra geral dos contratos bancários: a revisão cabe em situação excepcional, com relação de consumo e desvantagem exagerada demonstrada no caso concreto, que é o Tema 27 do STJ.

Taxa média do financiamento imobiliário no Banco Central

O termo de comparação é a taxa média do Banco Central. No financiamento imobiliário, ele publica duas: a das operações com taxas de mercado e a das operações com taxas reguladas, que são as do crédito direcionado, com recursos da poupança e de fundos e programas públicos.

As séries são a 20772 e a 25497 para as taxas de mercado, a 20773 e a 25498 para as reguladas, e a 20774 e a 25499 para o total.

Uma taxa de 15% ao mês seria mais de treze vezes a média mensal das taxas de mercado de julho. A série do Banco Central usada aqui vai até julho de 2026, e a comparação útil é com a média do mês em que o seu contrato foi assinado.

Agora, o limite da comparação.

A taxa muito acima da média não prova sozinha o abuso. Em 2023 a Terceira Turma do STJ decidiu que uma taxa acima de uma vez e meia, do dobro ou do triplo da média não basta, e que o juiz olha o risco da operação, a economia da época e as garantias. No financiamento da casa, a garantia é o próprio imóvel.

E a questão está aberta no Tema 1.378, que vai decidir se a taxa média basta como único fundamento.

Como saber se os juros do seu financiamento são abusivos

O primeiro passo é pedir ao banco a planilha do contrato. Pela Lei 4.380, artigo 15-A, § 1º, o banco tem de entregá-la no ato da contratação e sempre que você pedir, com estas informações:

Dá pra fazer a primeira conferência com ela na mão: a taxa efetiva anual ao lado da média do mês da assinatura, e a soma do que já foi para juros ao lado do que foi para amortização.

Duas regras do STJ explicam por que o saldo devedor às vezes parece não cair. Pela Súmula 450, a atualização do saldo devedor vem antes da amortização pela prestação. E, pela Súmula 454, quando o contrato prevê a correção pelo índice da poupança, incide a TR desde a Lei 8.177, de 1991.

Tabela Price e juros sobre juros no financiamento da casa

A legalidade da Tabela Price é uma dúvida antiga, e a resposta depende da data do contrato.

Para os contratos do SFH anteriores a 2009, o STJ fixou no Tema 48 que a capitalização de juros era vedada em qualquer periodicidade. A Lei 11.977, de 2009, mudou a regra: incluiu o artigo 15-A na Lei 4.380, que permite a capitalização mensal nas operações do SFH, desde que pactuada.

E o STJ decidiu, no Tema 572, que saber se a Tabela Price gera juros sobre juros é questão de fato, que exige prova técnica. Na prática, quem quer discutir a Price num contrato antigo precisa de perícia contábil, e o processo em que o juiz dispensou essa prova pode ser anulado por cerceamento.

Como reduzir os juros do financiamento imobiliário

Antes da ação, existem dois caminhos que não dependem de provar abuso.

O primeiro é a portabilidade, que é levar o financiamento para outro banco com juros menores. Pela Resolução 5.057 do Conselho Monetário Nacional, o banco atual é obrigado a garantir a portabilidade quando você pede (artigo 3º), e os custos da operação e o ressarcimento entre os bancos não podem ser repassados a você (artigos 15 e 16).

O segundo é o seguro. O seguro habitacional é obrigatório, mas, pela Súmula 473 do STJ, o mutuário do SFH não pode ser obrigado a contratá-lo com o próprio banco ou com a seguradora que ele indicar. A planilha mostra quanto vai para o seguro a cada mês, e uma cotação em outra seguradora é o teste. A mesma regra, no empréstimo, está em seguro prestamista.

Se você quer saber se o seu financiamento tem o que revisar, mande a planilha e o contrato pelo WhatsApp. A conversa inicial diz se o caso é de revisão, de portabilidade ou de nenhum dos dois.

Financiamento da Caixa: onde entrar com a ação

No financiamento da Caixa, a resposta é de endereço.

A Caixa Econômica Federal é uma empresa pública federal, pelo Decreto-Lei 759, de 1969, e a Constituição, no artigo 109, I, manda para a Justiça Federal as causas em que uma empresa pública federal for parte. A ação de revisão contra a Caixa corre, portanto, na Justiça Federal.

A diferença pesa: a revisão da Tabela Price num contrato antigo exige perícia, pelo Tema 572, e perícia contábil tira o caso do Juizado Especial Cível estadual. Como o Juizado funciona, do pedido à sentença, está em como funciona o Juizado de Pequenas Causas.

Revisão de financiamento imobiliário: como pedir

O roteiro da revisão começa pela conta, e não pela petição.

A inicial tem de dizer quais cláusulas contesta e quanto do débito reconhece, pelo artigo 330, § 2º, do CPC, e o juiz não reconhece abuso que não foi apontado, pela Súmula 381 do STJ. Uma petição dizendo só que os juros são altos não passa.

E a ação não suspende as parcelas.

Pelo Tema 29 do STJ, entrar com a revisão não impede a mora: quem para de pagar porque entrou na Justiça fica inadimplente. O caminho é seguir pagando, pelo menos o valor que se reconhece devido.

Lembrando: a portabilidade não depende de provar abuso nenhum; a revisão depende.

Se o seu contrato é antigo e você quer saber se a Tabela Price pode ser revista, mande o contrato pelo WhatsApp. A conversa inicial diz se o caso pede perícia.

O cálculo geral pela taxa média e a Lei de Usura estão em juros abusivos: o que fazer, e o financiamento de carro, que tem regras próprias, em financiamento de carro.

Resumindo:

Se o seu financiamento imobiliário parece caro e você quer uma segunda opinião, mande a planilha pelo WhatsApp. A conversa inicial serve para isso.