Obra do vizinho: danos, barulho, janela na divisa e como denunciar

Danificou minha casa: rachadura, telhado, laje e infiltração são conta de quem fez a obra

A resposta começa no artigo 1.299 do Código Civil.

Ele diz que o proprietário pode levantar no terreno as construções que quiser, "salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos". O direito dos vizinhos está nos artigos seguintes, e o que interessa a quem viu a parede trincar é o 1.311: não se executa obra que possa provocar desmoronamento ou "que comprometa a segurança do prédio vizinho" sem antes fazer as obras acautelatórias, e o parágrafo único garante o ressarcimento mesmo quando elas foram feitas.

Ou seja, escorar, cuidar e ter laudo não livra o dono da obra de pagar o que estragou.

Laudo não é salvo-conduto.

O artigo 1.312 fecha a conta: quem viola as proibições dessa seção "é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos".

O TJDFT aplicou isso em 2021 num caso de casas geminadas. O vizinho demoliu a casa antiga para construir outra, e a casa ao lado ficou com rachaduras, fissuras e a laje deslocada; a moradora teve que se mudar.

Ele tinha laudo de impacto na vizinhança e a obra liberada, e o primeiro grau só o condenou aos reparos do laudo.

A Turma Cível, por unanimidade, acrescentou os aluguéis que ela pagou enquanto estava fora, o custo da perícia e o dano moral, porque a família viveu "com tamanha infiltração, necessidade de escoramento e risco iminente de suas vidas".

Guarde a tabela.

A infiltração tem caso próprio.

Em 2024 o TJDFT mandou o dono do apartamento de cima consertar em definitivo o vazamento, com laudo de conclusão, pagar R$ 600 de dano material e, na Turma, R$ 6 mil de dano moral, porque o vazamento durou mais de um ano e as mensagens provaram o descaso e a hostilidade dele.

Vazamento de tubulação não é obra, mas a régua é a mesma: quem deixa a propriedade lançar coisa na do vizinho conserta e paga.

Sujou meu quintal, poeira, detrito no carro: o artigo 938 responde pelo que cai do prédio

A sujeira e a poeira da obra têm um artigo curto.

O 938 diz que quem habita o prédio "responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido". Não pede culpa.

Pede que a coisa tenha caído de lá.

Foi com ele que a Turma Recursal do TJDFT, em 2022, manteve a condenação de um condomínio a pagar R$ 1 mil a cada um dos cinco moradores do prédio ao lado.

A reforma da fachada durou mais de oito meses, e poeira de cimento, respingos e torrões de argamassa caíam nos carros estacionados de frente para a obra; as imagens mostraram que a massa da janela era a mesma que caiu no carro. A Turma escreveu que o sossego "turbado por mais de 8 meses" viola o direito de personalidade.

Veja o que pesou: a duração e a prova da origem, não a sujeira em si. Uma semana de poeira é vida de cidade; oito meses com foto da massa caindo é dano.

Se a obra do lado está estragando a sua casa e o dono diz que ‘depois conserta’, mande as fotos e as mensagens pelo WhatsApp. A conversa inicial diz o que pedir e se dá para parar a obra.

Barulho de manhã cedo, no domingo, horário permitido: a lei federal não fixa hora, e a página não inventa uma

O horário de obra é lei municipal.

Não há hora federal.

Cada município tem a sua lei de ruído, com hora de início e de fim e regra para domingo e feriado, e esta página não traz a da sua cidade: procure ‘lei de ruído’ ou ‘código de posturas’ com o nome do município, e, em condomínio, a convenção e o regimento, que podem ter horário próprio para reforma.

O que a lei federal dá, sem hora marcada, está em dois artigos. O 1.277 do Código Civil permite fazer cessar as interferências prejudiciais ao sossego e à saúde, medidas pelos "limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança" e pela localização do prédio; e o 1.336, IV, proíbe o condômino de usar a unidade de modo prejudicial ao sossego, com a multa do § 2º, de até cinco vezes a cota, para quem descumpre.

Agora a esfera penal. A contravenção do artigo 42 tem inciso para gritaria, para instrumento sonoro, para animal e para "profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais"; não tem inciso para a reforma da casa ao lado.

A construtora que trabalha fora do que a licença permite cabe no inciso II; o vizinho que reforma o banheiro no sábado, em regra, é caso de lei municipal e de convenção, e a página sobre perturbação do sossego explica onde cada barulho cai.

Dá pra resumir assim: fora do horário da sua cidade, a obra é irregular e a prefeitura pode autuar; dentro do horário, mas além do tolerável, o caminho é o 1.277, com prova.

Construiu na divisa, abriu janela na divisa: o metro e meio do artigo 1.301 e a demolição automática

A construção e a janela na divisa levam ao artigo mais objetivo do capítulo.

O 1.301 proíbe abrir janela, eirado, terraço ou varanda "a menos de metro e meio do terreno vizinho". Janela perpendicular, ou cuja visão não caia sobre a divisa, pode a partir de setenta e cinco centímetros; abertura só para luz e ventilação, de até dez por vinte centímetros e acima de dois metros do piso, não conta.

Não é regra de bom senso.

É regra de fita métrica.

O STJ disse isso duas vezes. Em 2016, no REsp 1.531.094, o Tribunal de São Paulo tinha liberado janelas a menos de um metro e meio porque não davam visão direta da casa da vizinha, e a Terceira Turma reformou: a proibição é objetiva e cogente, e traz "verdadeira presunção de devassamento", que inclui a invasão auditiva, olfativa e física, de coisas que caem ou são jogadas de um lado para o outro. Não se discute se dá para ver.

Em dezembro de 2025, no REsp 2.205.379, a mesma Turma julgou três escadas que uma construtora apoiou no muro divisório, com vista para o imóvel vizinho. A relatora escreveu que "o descumprimento dessa regra tem como consequência jurídica a demolição das construções", e manteve a solução menor, ampliar o muro, só porque a vizinha a tinha pedido em segundo lugar, para o caso de a demolição não ser acolhida.

Ou seja, a demolição é o que a lei manda, pelo 1.312; a adequação da obra só entra se você pedir.

Há um prazo.

O 1.302 dá ‘ano e dia’ depois de concluída a obra para exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio. Passado, o vizinho fica com a janela, e você é quem não poderá construir sem respeitar o metro e meio dele. Para os vãos de luz, ao contrário, dá para levantar contramuro a qualquer tempo, mesmo que tampe a claridade.

A parede divisória tem regra própria, dos artigos 1.304 a 1.307: quem constrói primeiro pode assentá-la até meia espessura no terreno do outro, e quem se apoia nela depois paga metade do valor. Esta página não desce a esse detalhe.

Se o vizinho abriu janela para dentro do seu quintal e a obra terminou há menos de um ano, mande as fotos e a data pelo WhatsApp. O prazo do 1.302 é curto, e a conversa inicial diz se ainda dá tempo.

Como denunciar e o que pedir: prefeitura, síndico, Juizado e a ação que para a obra

A denúncia tem porta diferente conforme o que você quer.

São quatro.

Se a obra não tem alvará ou fura o horário, a porta é a prefeitura: é o "regulamento administrativo" do 1.299, e a fiscalização pode autuar e embargar. A regra é municipal e a página não diz a multa.

Em condomínio, a reclamação vai por escrito ao síndico: o 1.336, II, proíbe o condômino de fazer obra que comprometa a segurança da edificação, e o IV protege o sossego; a multa da convenção, do § 2º, vai a cinco vezes a cota, e o 1.337 prevê até cinco vezes no descumprimento reiterado e dez vezes no comportamento antissocial reiterado.

Para o dano na sua casa, o pedido é judicial, e o Juizado recebe causas até 40 salários mínimos, pelo artigo 3º da Lei 9.099: conserto ou o valor dele, aluguel e perícia, como no caso de 2021, mais o dano moral quando houver descaso ou risco. A diferença entre o prejuízo e o transtorno está em dano moral e dano material, e o rito, em como funciona o Juizado.

Para parar a obra que ameaça a sua casa ou abre janela na divisa, o nome da ação é nunciação de obra nova, ou embargo de obra nova, que o próprio STJ define como a ação para pedir a demolição ou a adequação da construção vizinha; o pedido de demolição é o do 1.312, e a página não cita artigo de processo.

Lembrando que o prazo para cobrar a reparação é de três anos, pelo artigo 206, § 3º, V, mas o STJ decidiu, no REsp 1.659.500, que no dano permanente de vizinho ele "se renova diariamente enquanto não cessar a causa do dano": enquanto a rachadura está lá e a obra segue, o relógio não corre contra você.

A prova, em todos os caminhos, é a mesma, e está em provas no Juizado: foto da parede antes e depois, com data; vídeo da obra; a mensagem em que você avisou; e o laudo de um engenheiro, que no caso de 2021 foi o que definiu o conserto e entrou na conta do réu.

Resumindo, e A página vizinho barulhento trata do barulho que não vem de obra:

Se a obra ao lado rachou a sua parede ou abriu uma janela para o seu quintal, mande as fotos com data pelo WhatsApp. A conversa inicial serve para isso.